winter 房地产企业所得税处理办法有个尚方宝剑，那就是国税发（2009）31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》。做房地产企业的财务一定要熟读此文不然就没有办法处理日常事务了。
31号文有几条值得注意的事项：
一、计税毛利率
国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度。有些省市会就计税毛利率进行调整的。房开企业一定要特别注意这个，在填报企业所得税预缴申报表时一定要计算正确！（年度汇算清缴表中的“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”第三大项即为此项内容，当然未完工之前是预缴的，待开发产品完工交付进行企业所得税清算时，预缴部分是可以抵扣的）
二、明确了计税成本对象的确定原则
这是国税发[2009]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这里面应该比较多的，就是可否销售原则，不能对外经营销售的成本应由可销面积承担，这个争议不大。
三、确定了成本分配方法
国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配（实际上，务实操作上，税务部门也只认占地面积法，这个值得商榷。如果某房开拍得某块地，是分多个地块开发的，地块的容积率各有不同，理论上的成本也不同，但按面积法分摊，土地成本一致了）；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。
四、预提费用
国税发[2009]31号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%（注意文件中所说的“在证明资料充分的前提下”何谓证明资料充分？这需要和当地税务部门沟通！）；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件（什么合理预提建造费用？谁也说不清楚，企业要计提还是事先征求税务机关的意见）。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”
五、停车位成本如何归集？文件第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”此条款明确规定房地产开发企业开发的地下停车位作为公共配套设施进行处理，也就是说它的成本由可售面积承担了！目前很多税务部门对此有不同看法也有不同的处理方式。当然有一种情况除外，就是企业单独建造的停车场所。
与房地产企业所得税相关的政策不多，除了《企业所得税法》及其实施条例、《税收征收管理法》及其实施细则，再就是本方所说的31号方。还有一个文件也要了解一下：国税函【2010】201号国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知，该文件明确了房地产开发企业开发产品完工确认的有关问题。产品完工就意味着企业所得税清算。除此之外还要及时注意税务总局及所在地税务部门的政策更新（像预计毛利率会经常变的）就是我们的奋斗目标。
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