autumn 楼市资金转战股权投资基金地产商PE潮涌
楼市资金转战股权投资基金地产商PE潮涌 更新时间：2011-4-2 15:08:27 青睐楼市的资金开始向房地产业上游转移。各类地产基金、信托等投资方式顺势热闹起来。然而，投资者的疑问不断。
编者按/ 限购令收紧，逐利的楼市资金到处在寻觅新的投资机会。一直缓慢发展的房地产股权投资基金在这个背景下被再度看好。相关数据显示，去年国内共有10只股权投资基金成功募集，数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。而同时，因信贷收紧而缺乏资金支持的开发商，同样盯上了这个融资渠道，甚至纷纷主动设立基金招募资金。这桩两相情愿的买卖“看起来很美”，而事实是否果真如此？
资金如流水，“堵”即转向。
2011年管理层大面积堵截房地产投资，炒房也要有“资格”认证，使得青睐楼市的资金开始向房地产业上游转移。各类地产基金、信托等投资方式顺势热闹起来。然而，投资地产基金是否等同于投资不动产？野蛮生长的本土地产基金安全吗？投资者的疑问不断。
炒楼者变身
“我们合作的对象是重点城市排名前五的开发商，采用的是国际接轨的项目池投资方式，所募集的资金不限于某个项目……”台上演讲人激情澎湃，台下的许戈林却有些乏了。这是在深圳五洲宾馆举行的一次投资理财讲座，主讲人是有国际背景的资产管理公司董事长。
“不是他讲得不好，而是相同内容听了太多次了。”许戈林有些不好意思。作为潮汕商会的活跃分子，年后他已经听了六七场这样的演讲。“内容不外乎是告诉你，现在是投资房地产基金的最好时候。”他说。
其实直接投资房地产是他2011年为自己制定的计划。“如果仅仅炒楼，那只能赚些小钱。”有多年实业投资经验的老许决定抓住这个“赚大钱”的投资机会。由于拿地成本高，自己投资的项目只能在一些三四线城市，利润增长有限不说，还劳心劳力。所以他有意将资金交由专业人士管理运作。许戈林所指的房地产股权投资基金是指通过私募形式对房地产开发企业进行权益性投资，投资者由投资实物房产转变为房地产股权投资，未来可以通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。
“圈子里很多人都有这个打算。”他告诉《中国经营报》记者，商会中有一半以上会员都有意参与其中。“他们大多此前都有炒楼的经验，对房地产有着近乎偏执的热情。”
上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，由于政策的变化，投资者采取更长远的投资方法，不再是以前快进快出的方式。目前房地产股权投资基金，主要的资金来源其实就是炒房客。
清科研究中心的统计数据显示，2010年有10家新募集的房地产股权投资基金，其中披露金额的有8家，募集总额为18.59亿美元，从募集规模上看比2009年猛增近4倍。分析师徐卫卿表示，在房地产调控几近掐断开发商从银行融资渠道的大环境下，房地产股权投资基金从去年开始异军突起，而且今年还会继续扩容。预计在2011年会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产股权投资基金。
“资金的来源主要还是以前与房子有关，比如有过投资房产、房产信托、参建项目经验的。”复地智盈董事总经理董伟海也承认。复地智盈是复地集团旗下的房地产基金管理平台，旗下有着三只基金。
两相情愿
“其实也不仅仅是因为政策原因。”许戈林向记者解释其投资决定时表示。其实许戈林甚至还尝试过自己参与开发。此前，老许在珠三角曾与几个老乡合作，以他们“出钱”，别人“出力”的合作方式，投资开发一些中小型房地产项目。“钱是赚了些。”但他不讳言这与他“分高速城市化一杯羹”的期望还是有不少差距。
他预期未来五年中国仍处于高速“城市化”时期，各类资源向大城市集中的局面并没改变，国内的房地产市场至少还有十年的增长期。
和他一样，近年有意参与房地产开发的投资者的确在大幅增长。来自中国指数研究院的调查显示，今年2月份，以个人名义购买的土地就有40多宗，金额近20亿元。
中城乾盈基金经理王珊向记者表示：“区别于实物房产投资和地产股票投资，利润或仅源自房产增值，或仅源自开发利润带来的公司股价的上涨，投资房地产股权投资基金的利润来源中同时包含了土地增值和开发环节利润。”今年3月中旬，中城乾盈刚募集了三只房地产股权投资基金，总额共计8亿元。
董伟海在谈及旗下基金的资金来源时也表示，当中有不少入资者曾有开发经验。“这些资金，单个可能有一亿元左右的规模，但由于政府对注册资本、开发资质的要求越来越严，这些资金很难拿到像模像样的土地，所以他们主流的选择是进入较为规范的基金，再由基金去寻找合适的项目。”
同样对房地产股权基金寄予厚望的还有开发商。
“以前开发商根本不会考虑这些问题。”盛世太平投资管理董事总经理陈立民表示，长久以来，国内开发商能从银行系统获得大量的廉价贷款，另外还有在预售制度下购房人集体提供的零价资本。在这种背景下，开发商根本不需要外来资金的参与。但随着管理层将房地产列入调控“黑名单”后，受行政主导的银行对开发商“另眼相待”，而且正逐步常态化。开发商不得不考虑另觅资金来源。
“我们曾与顾问公司做过一项分析，分析显示，到2015年，预计投资中国房地产的第三方资金总额可达9100亿元人民币。”金地董事长凌克表示。
在凌克看来，与金融结合，是房地产企业继“上市”与“全国化”之后的战略性机遇。“房地产金融不仅是企业开辟多元化融资渠道的途径之一，更能直接拉动公司主业发展。”他说。
他预计，2011年金地旗下稳盛投资管理的房地产股权投资基金规模能够达到50亿元人民币，并将继续发起美元基金和人民币基金，希望在三年内成长为管理百亿元资产规模的基金管理公司，而未来五年内的目标则是600亿元。
房地产股权投资基金=房地产信托？
在房地产股权投资基金之外，其实许戈林现在还有另一个选择――投资房地产信托。
3月底，百瑞信托发行了一款“百瑞宝盈113号集合资金信托计划”产品，数据显示，该信托计划的预期年收益率可达到12.5%～23.6%，而且上不封顶。该产品主要以新设方式与建业集团共同设立项目公司，或以增资方式入股建业集团下属项目公司，资金运用于项目公司开发经营，同股同权享有投资收益。
在许戈林看来，无论从回报还是经营模式上，股权基金都与其差别不大。
举一个例子：2009年复地募集的智盈景业基金是业内较早成立的股权基金，5.5亿的基金同样投入复地在成都的项目，而根据智盈投资的估计，其年收益率也在20%以上。
“两者有什么区别呢？” 许戈林有些疑惑。
“现在国内地产股权基金的确存在主营业务与盈利模式不清晰的问题。”深圳华盛莱蒙投资基金管理有限公司总裁王宁表示，有不少基金的商业模式，实质是以股权投资的形式来做“过桥贷款”的生意，这更类似于高利贷。即在项目前期基金以股权的形式介入，当项目获得银行借款，或者进入前期销售后，开发商以约定的利率回购股份。这种模式明显与“同股同权、分享项目增值”的募集口号不一致。
2011年春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。其中明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
“开发商如此热衷房地产股权基金，是不是就为了融资买地？”许戈林担心地说，“国家现在正大幅压缩开发商的土地储备资金，而我们开了一个大口子，这会不会有很大的政策风险？”
开发商的提款机？
事实上，目前市场上多只房地产基金背后都涌动着开发商的身影。稳盛、稳富投资基金由金地集团设立；华润集团旗下有汉威资本投资基金；中海地产、保利地产也都通过Harmony China房地产基金和信保股权投资基金早早布局房地产股权基金市场。
“现在，资金不是主要问题，而是我投资这些基金，是否就必须与复地、中海、金地这些开发商捆绑在一起？”许戈林表示，这正是他非常犹豫的地方。在他看来，这不是第三方资金平台，而更像是地产商旗下的一个融资部门。
一位不愿具名的业内人士告诉记者，虽然法律规定开发商不能既投资开发房地产项目，又担当基金的普通合伙人，但现在国内完全独立的普通合伙人凤毛麟角，新成立的房地产股权基金大多是开发商下属企业发起。
“募集资金时，投资者经常会听到某基金首先会投资到某开发商旗下的楼盘，而后再投入其他项目。这在国外很少见。”他表示。
据了解，国内也有一些独立于开发商的房地产股权基金，但这些基金的规模通常不大。“很少听说有超过5亿元的基金，大部分都在1亿或者1亿元以下。”该业内人士表示。这种规模的资金对于一线城市的大型项目而言无疑杯水车薪。与之对应，这又影响这些股权基金与开发商的议价能力，因此他们通常只能在二线城市活动。而那些由开发商旗下企业发起的股权基金，由于有开发商的支持，反而更容易获取优质项目。
“我们开始尝试把一些机构变成合伙人。”深圳一位地产股权基金的基金经理向记者表示，他们正在与一些信托公司谈，希望直接把这些信托公司变成自己的有限合伙人，这就可以妥善解决资金规模问题。但这种带有擦边球性质的合作会否遭遇政策风险，现在还不得而知。
“我肯定会投一笔。”许戈林表示，房地产股权投资基金这个行业处于起步阶段，他也想喝一口“头啖汤”。不过他表示，不会全部投入，毕竟这与不动产投资还是不一样。
