XiaoMing 楼市调控持续收紧但维稳促发展仍为核心看好地产板块四季度表现
楼市整体修复，疫情影响有限，房地产行业中报业绩略超预期。预计四季度推盘量加大，销售热度持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。机构指出，看好今年地产板块四季度的表现，相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注。
另外，纵观过去11年地产板块每个季度的表现，机构发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高，并且在岁末年初板块跑赢沪深300的概率更高。从2009-2019板块每个季度绝对收益和相对收益来看，也是一、四季度表现优越。
核心逻辑
1、楼市调控持续收紧，维稳促发展仍为核心。上周，长春、东莞等全国多地进行房地产调控。据统计数据显示，8月全国房地产调控累计次数为32次，1-8月全国房地产调控政策次数高达368次。相比上半年的全面管控，下半年开始监管部门多次召开房地产工作座谈会，强调“房住不炒”的定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。多地楼市在经历持续火热的状况后，开始出台相关政策，楼市开始逐渐收紧。其核心仍然是保持房地产市场平稳、健康发展。
2、中报业绩略超预期，楼市整体修复，疫情影响有限。梳理2020年上半年财报，机构发现，受疫情影响，板块营收虽维持正增长但增幅明显收窄，归母净利润大幅下滑；预收账款增速放缓，行业杠杆率有望下降；上半年流动性宽松的大环境下，筹资活动现金流大幅增加。统计局地产运行数据显示多项指标逐月向好，整体表现为疫情影响有限，楼市修复超预期。
3、二季度以来楼市表现持续超预期，预计四季度销售热度延续。2020年1-8月，商品房销售面积累计同比下降3.3%，较1-7月份降幅收窄2.5个百分点；销售金额累计同比增长1.6%，年内首次转正，1-7月份为下降2.1%。销售超预期的主要原因为：1)年初受疫情影响，房企推盘节奏延后，供给量持续放大；2)从去年12月份开始，全国首套平均房贷利率已连续9个月下降，从需求端对房企的去化形成支撑。近期监管机构实施房地产金融审慎管理制度，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，在目前的融资监管环境下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。
4、二季度基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降，四季度板块仓位有较大上升空间。2020年二季度公募基金对房地产板块持仓总市值为416.44亿元，环比下降12.74%，在中信一级行业中排名第8，较上季度下降3名，所占比重为3.28%，环比下降1.77个百分点。机构统计了从2010年一季度以来公募基金对房地产板块持仓占比情况，平均数为4.7%，中位数为3.9%，当前处于历史较低水平。从趋势性来看，基金对房地产板块的配置比例已连续两个季度下降，同时，二季度基金对房地产板块配置占比与指数走势呈现背离。
5、房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。截至9月23日，房地产行业TTM市盈率为9.24倍，略高于1年移动均值8.83倍，但低于3年及5年移动平均值，处于历史底部区域；房地产行业PB为1.4倍，略高于1年移动均值1.36倍，低于3年和5年移动平均值，年初以来震荡走低，近期有所反弹，仍处于10年以来的底部区域。
6、看好住宅开发和经纪服务子行业。住宅开发板块在各头部房企销售超预期带动下进入新一轮的价值重估周期，经纪服务子板块总交易额未来复合年均增长率可达6.6%，渗透率不断提升，新房代理受益于未来推盘量高增和销售持续向好，二手房交易佣金率提升空间较大，远期经纪服务整体佣金规模可超5000亿元，景气处于上行区间。
利好公司
银河证券指出，相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注：1)低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2)销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3)房产经纪服务相关标的我爱我家和国创高新。
川财证券指出，楼市调控持续收紧，维稳促发展仍为核心。在此背景下，行业内稳健经营且具有较强品牌价值的优质头部房企业绩有望稳定兑现，建议持续关注万科A、保利地产、金地集团等。
东北证券指出，个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。
华安证券指出，政策端，调控风向未变，“长效机制”构建下大概率延续“一城一策+高频微调+松紧结合”的“演绎”方式。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模的时代渐行渐远，融资端由外源杠杆向内生融资的转变成为趋势。建议关注：1)头部规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；2)二线成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；3)A股物业板块优质标的：招商积余等。
