summer 楼市调控使中国避免重蹈日本覆辙
楼市调控使中国避免重蹈日本覆辙 更新时间：2010-5-2 2:04:29 【财新网】上个世纪的日本房地产泡沫危机让人记忆忧新。 日本经历房地产泡沫之前，一直保持较高经济增速。1950至1970年经济起飞阶段，日本年均增速超过10%，在1970-1980年代经济增速高达7%，1980年代中后期，日本经济却如同吹起的肥皂泡，表象极度繁荣。 银行为了在竞争激烈的金融市场上占据一定份额，无节制地发放抵押贷款，给正需要大量资金进行土地投机的房地产和建筑公司等开发机构，引发了土地投机的热潮。而后，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构，也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格进一步上扬。 1990年年末，日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。同时，日元升值，货币宽松，房地产、股票价格节节攀高，日本国民心态高昂浮躁。 1991年春，伴随着经济减速，房地产泡沫破灭。土地和股市投机的不动产企业、建筑公司大都陷入破产倒闭，土地担保融资银行产生大量坏账，金融机构接连倒闭。日本在泡沫中沉沦，至今已经经历了两个“失落的十年”。 目前，中国的房地产泡沫情况同样令人担忧。中国房地产投资起步较晚、增长较快、且增速远远快于经济增长率。2009年，中国房地产市场结束低迷，压抑了一年的房地产需求再次启动，全国房价，尤其一线城市房价上涨非常快。北京、上海、深圳投资性住房购买分别占总住房购买的62%、51%、57%；2009年不少城市土地出让金交易收入创记录，如北京达922亿元，杭州为1200亿元、上海991亿元。从房价收入比的角度看，如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来计算，北京、上海两个城市的月供/收入比在2009年末接近100％，这样高的比例更让人相信，一线城市的房价已经有相当的泡沫。 在调控政策密集出台之前，大部分专家认为房价不会跌。今年3月“两会”刚结束，地王又出现了，当时有一种观点比较有代表性，即认为中国经济今后会持续增长，“人口拐点”在2015年前后才能出现，所以在此之前，住房需求非常强劲，房价还会继续涨。 这种认为房价会一直涨上去的观点是十分危险的。除了日本的教训，我们可以借鉴的另两个典型例子是香港和美国。1997年亚洲金融危机导致香港房地产泡沫破裂，房价一直跌到2004、2005年，基本上跌了一半。直到现在，香港的房价水平跟1997年差不多。而这十几年香港经济增长非常快，人口也增长很多。所以，对于资产价格的讨论，不能光看经济前景好、增长快，就认为房价就可以一直涨上去。当大部分人一致认为房价会持续上涨，这种情形往往预示着泡沫即将破裂。同样在美国，2007年绝大多数人认为房价不会跌，判断的基础是战后美国房价没有跌过，很多金融衍生产品也是建立在这个前提上面。从2002年开始，美国房价慢慢上涨，到了2007年，价格几乎翻一倍，最后产生泡沫并破裂，对美国经济产生极大的负面影响。 经过中日对比研究，我们发现今天的中国虽然与上世纪80年代初的日本存在着八大相似之处，但也有四大不同之处，其中之一就是要刺破资产泡沫。海外的经验说明，目前调控政策的出台是非常及时的。相信只有采取有效和有前瞻性的政策刺破地产泡沫，中国经济在未来几年仍可保持快速增长，避免重蹈类似日本的房地产泡沫破灭而产生经济严重衰退的覆辙。 八大主要相似之处足以引起警戒 1. 相似的国际环境：美国双赤字，本币升值压力巨大 上世纪80年代，美国经济面临着贸易赤字和财政赤字的双重困扰，里根政府的政策选择是维持高利率，通过逐利性的外资流入，既解决赤字国债的购买问题，又得以维护国际收支失衡。然而，高利率进一步加剧了美元强势，使得本已脆弱的美国制造业更加举步维艰。在国内制造业大企业、国会议员等相关利益集团强烈要求下，美国政府干预外汇市场，促使当时世界第二大经济体的日本货币升值，以挽救日益萧条的美国制造业。 1985年9月美、日、德、法、英五国签署的“广场协议”，拉开日元升值序幕。此后的3年内，日元升值50%以上，国际资本大举投资日本股市和房市。近5年时间里，日本股价每年以30%、地价每年以15%的幅度上涨，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右，泡沫经济离实体经济越来越远。 目前，美国“双赤字”依旧，中国同样面临升值压力。经历2008年金融危机后，美国提出再平衡战略，又以“汇率操纵国”之名来压制中国。欧洲同样希望通过出口摆脱经济危机，中国面临与当年日本一样的升值压力。 2. 相似的发展战略：两国均是“出口主导型”的外向型经济 战后的日本，工业化进程和城市化进程加速，基础设施投资较大，固定资产投资是经济增长的主导方式。直至1970 年初，伴随着国内产能过剩，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。1981年开始，日本出口拉动GDP大幅增长，对GDP贡献达到23%左右，日本贸易顺差高企，出口依赖成为日本80年代的发展战略。 一直以来中国同样采取了出口导向的发展战略：廉价的劳动力使得中国在国际上具有制造业的比较优势，加之教育、医疗保险、社会保障等制度的不完善，造成了居民少消费多储蓄的习惯，内需严重不足。出口导向的发展战略下，经常项目顺差甚至在2007年达到GDP的10％。金融危机以前，中国货物与贸易净出口对GDP贡献一直较大，2005年此贡献率达到24.1%，与80年代的日本十分类似。 3.相似的低消费率：两国同为高储蓄率、低消费率 1965～1989年，日本经济增长的黄金时代中，其消费率持续低于60%。中国自2000年以来，消费率同样偏低，并呈不断下降之势。2008年的居民消费率为35.3%，而美国居民消费率为70.1%，印度为54.7%。 4. 相似的宽货币政策 80年代的日本，由于担心不断升值的日元会对日本的出口造成不利的影响，日本央行迅即加大了国内的货币供给量。在其后短短的几年里，日本货币供给的年增长率都维持在10%以上。M2占GDP比重持续上升，从1980年140%左右上升到1991年泡沫破裂前的近190%，大量的货币投放，造成了流动性过剩。 在加大货币发行量的同时，日本央行多次降低利率。1986年1月29日，当美元兑日元突破200日元大关后，日本央行将基准利率下调了0.5个百分点，降至4.5%，自此至1987年的短短一年零一个月内，连续五次降息，将基准利率下调至2.5%，达到战后贴现率的最低点。2.5%的超低利率维持了2年零3个月，直到1989年5月31日才上调到3.25%。 在日本政府扩大内需政策及宽松货币政策的鼓励下，日本全国掀起了国土开发热。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨，泡沫积聚。 中国于2008年11月启动适度宽松的货币政策，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。M2占GDP比例年年攀升，居高不下，从2000年的135%升至2009年的180%左右，高于发达国家水平。2009年全年新增贷款9.59万亿元，M2增速之高也史无前例。2010年2月M2增速仍高达25.5%，全年总体流动性依然较为宽松。 5.相似的稳健财政 1973年的石油危机使日本经济陷入萧条，为刺激经济，日本大量发行国债，债券市场的急速发展。1980年，财政赤字占GDP比重达到近5％左右，其后财政状况大幅改善，赤字逐年减少，为日本80年代经济发展提供了保障。 中国近几年财政赤字明显减少，即使在大幅财政刺激的2009年，赤字占GDP比也只有2.2%，依然控制在3％的国际警戒线以下。为走出经济低谷，中日均采取了财政赤字刺激经济增长的政策，从总体来看，并没有带来国内通胀率的上升，两国的债务比例仍在可控范围，财政政策实为稳健。 6．相似的资产泡沫风险 80年代日本的土地投机热潮与近年中国部分地区房价快速上涨类似。今年3月，中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%。 7. 相似的政府主导的产业政策：两国政府都积极实施产业政策 1982年第二次煤油危机以后，日本的产业政策注重支持经济转型，第三产业比重不断上升，主要依赖出口的增长转化为出口和内需扩大并重。1986年5月，日本政府发表了“面向21世纪产业社会长期设想”，提出以对外实现“国际水平分工”，对内实现“知识融合化”作为产业结构的新发展方向。为此推出三项具体措施：一是刺激国内需求，推进“内需扩大主导型”战略；二是鼓励对外投资；三是充实社会公共投资，提高国民福利水平。 为应对金融危机，中国出台了包括十大产业调整和振兴计划在内的促进经济平稳较快发展的一揽子计划，涉及到钢铁、汽车、装备制造业、纺织、船舶、电子信息、石化、轻工、有色金属以及物流业，出台了上百项政策措施和实施细则，力求扩大国内消费、稳定企业生产经营、加快产业技术进步。 8.相似的转型战略和举措：政府高度重视面临的外在压力和贸易顺差，强调扩大内需，缩小经常性收支不平衡等 1986年4月，为解决贸易和经常收支盈余扩大造成的对外摩擦、特别是为解决与美国的经济摩擦，日本政府采纳了著名智囊团提供的“前川报告书”，其基本思想是“制定国家全面的政策目标，缩小经常性收支不平衡，以求达到与国际及其他国家的协调，并表示实现此目标的决心”，提出并强调了“扩大内需”“产业结构转型”“扩大对外直接投资”的政策导向。 中国的内需增长一直滞后于经济发展。经历金融危机后，为保持经济增长的持续性，扩大内需就显得尤为重要。中国已经提出，实现内需和外需有效互补，把增加居民消费作为扩大内需的重点。未来几年，扩内需、调结构将作为中央政府推动经济持续发展的核心政策加以实施。 四大不同为中国提供腾挪空间 1.人口总量及结构不同 日本人口在1990达到顶峰，而中国要到2030左右。联合国预计那时的中国人口总量为14.6亿左右。人口总量影响总产出及总需求，对经济增长起关键作用。另外，日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”，中国2007年左右才出现。日本的“人口红利”于80年代消失，而中国“人口红利”将持续到2015年，而且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等第二次实现。 2.农村发展水平不同 1985年，日本的城市化率已经达到76.7%，城市化接近尾声；而中国现在城市化进程正处于加速阶段，2008年城市化率为45.68%，仅相当于日本上世纪六七十年代的水平。当时日本人均分配均匀，城市与农村差别并不明显，传统产业向国外转移，国内出现“产业空心化”现象，导致日元升值对其影响较大；而中国恰好相反，城市农村有很大差距，中西部发展慢于东部。近几年，中西部呈现追赶效应，产业结构呈现东部向中西部的结构性转移过程。 3.外资参与程度不同 日本更加注重对外直接投资，而对外资进入有种种限制，从1978年到1998年的20年里，外国直接投资占GDP的比重一直保持着很低的水平，出口企业中以日本本土品牌为主，所以当80年代初美国政府对日施压时，美国企业一直支持政府的举动。 而中国是全球吸引FDI最多的国家之一，1979―2008年，我国实际使用外资1.05万亿美元。跨国公司近几年一直将中国列为全球最有吸引力的投资地。中国虽然同处在较大的升值压力下，但人民币大幅升值同样会损害以出口为主的跨国公司在华利益，美国政府很难象当时要求日元升值一样，得到广泛支持。 4. 政府对银行和企业的控制力不同 上世纪80年代，日本政府并没有对商业银行采取有效措施及监管，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入利润较高的股市楼市。同时，日本金融机构、企业法人间交叉持股，股东之间“相互持股、互相抵消”，金融机构由政府保护，企业集团由金融机构保护，从而形成了一种互相支持、互相优惠、互不干涉的状态，导致整个日本 “政府―金融机构―企业集团”三者融为一体，监管职责不明、社会监督不强、约束松弛。日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，为泡沫源源不断输送能量直到泡沫破灭的最后一刻，地产泡沫持续长达10年。 中国银行和大企业决策很大程度上受到政府政策的影响，银行放贷投向和规模受到政府政策的控制。中国政府通过加强金融监管，可以合理引导资金流向，从源头上控制投机资本。同时，一旦房地产行业有过度投机的现象，中国政府可适时出手打压泡沫。 总结： 中国与80年代的日本，在国际环境、发展战略、消费率、货币政策、财政状况、资产泡沫、产业政策、转型战略和举措等八个方面存在着相同之处。这八大相同之处，足以让中国引起警戒。然而另一方面，现在的中国与日本又存在四大不同，人口总量仍在增加，人口红利依然存在；城市化进程还在加速，中西部产业结构转移不至于产生“产业空心化”问题；吸引外资较多，美国很难象当时要求日元升值一样，逼中国就范；中国政府可以控制银行放贷、引导资金流向，适时出台打压政策，抑制资产泡沫无限扩大。因而，认真吸取日本泡沫的经验教训，相信历史不会重演，中国完全可以避免重蹈类似日本的房地产泡沫破灭而产生经济严重衰退的覆辙。 声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。
