summer 楼市终掉头业内担忧“习惯性反弹”
楼市终掉头业内担忧“习惯性反弹” 更新时间：2010-4-24 1:14:15 本报记者 晏耀斌 北京报道
4月17日国务院出台“国十条”，北京楼市应声掉头转向。
“每平米跌幅在500到1000元，卖房者多而买房者少。”4月22日，21世纪不动产北京安信瑞德云景东路加盟店职业顾问肖海霞接受《华夏时报》记者采访时表示。
我爱我家地产经纪公司副总经理胡景晖认为：“政策的威力很大。”据其介绍，国十条出台后该公司房源增加30％，客户下降15％，成交量萎缩10％。“再没出现卖方毁约。”他说。
然而，更多接受采访的人士认为，房地产新政实质就是抑制需求，短期内会有明显效果，但长期却可能会引发房价新一轮暴涨。业内人士普遍认为，新政之下市场必然出现观望，而观望必然导致拿地热情降温、项目开工不足，由此影响地方财政收入以至于拖累宏观经济。“政策半年之后或有微调，市场必然出现再次爆发。”一位受访专家这样表示。
买方市场出现
4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求实施更严格的差别化信贷政策。“抑制非理性需求，‘药’下得很猛。”北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝4月22日接受采访时表示。
相比以往，此次的政策尤为精准，其中关键就是套数的界定。北京中原董事总经理李文杰表示，第二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷为限，非常精准地打击炒房客。而《华夏时报》记者了解到，各个商业银行基本上都接到“三套及三套以上购房不贷款”的通知。在严厉的差别化信贷调控下，买方市场立马出现。
数据显示，在北京市场上的2万套二手房存量中，抽样显示60％的房主表示不再涨价，更有20％的房主已经表示愿意降价，特别是全款的购房者目前已经能够得到3％-5％的优惠。
调查显示，北京目前打折楼盘的比例占到68％，普遍针对全款客户有九八折、九九折的优惠。
北京丰润房地产开发有限公司董事长陈水波接受记者采访时表示：“新政之下，开发企业压力很大。”和陈水波一样，接受记者采访的开发商均认同，房价短期内会出现调整。
土地增幅不大
抑制需求之外，本轮房地产调控的另一个思路是增加土地供应。然而，无论是抑制需求还是增加供应，其矛头指向均为“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。具体来说就是北京、上海、深圳等一线城市，而这些城市在2010年的住房土地供应总数和保障性住房建设上“增幅并不大”。
4月15日，国土资源部公布全国住房供地计划显示，北京市2010年住房供地计划为2500公顷，比去年增加了1200公顷，增幅看似不小，但其中作为定向安置的棚改用地则占据了相当大的比例；上海计划供地1100公顷，仅比去年增加35公顷；深圳则为97.2公顷，比去年减少14公顷。
另外一个被忽视的则是保障性住房建设，并不像外界想像的那么多。根据国土资源部和地方国土局公布数据统计，北京保障性住房供地是210公顷，仅占总数的8％；上海则是250公顷，仅占23％；深圳则是37.2公顷，仅占38％。
保障性住房和棚改用地占据了相当大的比例，商品房用地就减少。和开发商抱怨一线城市供地过少一样，中国住房研究会副会长顾云昌认为，一线城市房价过快上涨的一个重要原因就是前几年土地供应太少。“去年土地供应同比下降近20％，房价岂有不涨的道理。”
不仅如此，根据惯例，供地指标在商品房用地方面，通常是指将全部计划数量的商品房用地都拍给开发商，而不一定建成房屋；在保障住房用地方面，是指已将全部计划中的保障住房用地都划拨出去，并不一定意味着已经进入项目立项规划。“完成供地计划指标并不能够与全部实现房屋供给画等号。”上述开发企业总经理表示。
房价可能反弹
房地产新政面临着的一个难以调和的矛盾依然是供需关系。“需求无法自动消失，供给难以跟进，这是宏观调控棘手的地方。”全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜认为。
业内人士最为担心的则是，新政之下市场必然出现观望，而观望必然导致拿地热情降温、项目开工不足，由此影响地方财政收入和就业，以至于拖累宏观经济。地方政府在土地财政消失后，必然会主动对房地产调控政策进行微调。“一旦地方政府惧于当地经济的发展开始微调，压抑的需求就会大规模爆发。”杨乐渝认为。
对此，北京华远地产总裁任志强认为，遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。如果这个问题没有得到真正解决，未来如果消费出现报复性反弹，被压制的需求再一次释放时，或面临着供求严重失衡的局面。
此前3月中旬，国土资源部土地利用司司长廖永林就抑制部分城市房价上涨过快接受记者采访指出，一是2009年一些地方为应对金融危机，相继出台救市政策，放松了“90/70”等政策要求，中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例反而减少；二是一些地方签订的土地出让合同内容及履行不规范。
4月19日，住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
北京浙江商会副会长陈俊认为，炒房客成功的经验就是看准了居民的恐慌和政策的摇摆。因此，“房地产调控政策千万不能‘狮子头老鼠尾巴’。”接受记者采访的开发商大都表示还在观望，这也从侧面表明，目前还缺少一项长期有效的政策，使开发商迅速做出反应，达到控制房价的目的。
