John 楼市破解屡调屡涨
楼市破解屡调屡涨 更新时间：2010-12-27 8:02:26 曾几何时，中国房价几度调控但却几番上涨，此状近五年来尤甚。政府历次调控手段几乎没有任何长进，总是将“打压”开发商和“压制”市场需求作为妙方良药。诸如，奥运前的“国六条”曾使得房价上涨了一轮，后来十余部委的“十五条”再次对高房价给予了推波助澜式的调控，使中国房价直接进入了“奥运价”。奥运后的经济危机似乎使房价一度“平稳”了一些，但在“保增长”的决策下于2009年的后半年又出现了“报复性”上涨，导致王石的“拐点论”直接破产。此后，新地王接二连三、前呼后拥般频现，又“火上浇油”地带动了房价的轮番上涨。显然，中国房市已经陷入了“屡调屡涨”的困局。 但是，包括国企在内的开发商真的是“制造”高房价的唯一“罪魁”吗？ 笔者认为，任何类别的“国企”将利用垄断地位所积累的巨额财富投向与民争利的“战场”都是一种“恶行”。“央企”在目前的社会生态情形下急于跳上前台出任新“地王”并进一步“恶化”民生环境固然有些“无德”，“骂”之似乎也不为过，但当下在房市中真正与民争利的却是站在国企背后的巨人——政府。 中国第一次“房改”肇始于1998年。民间曾对当时政府的几大改革作出“戏谑”式的评价：教育向“产业化”方向的改革改得人们上不起学；医疗“以药养医”的改革改得人们看不起病；“房改”改得人们买不起房。可以说，当时政府推行的五大改革，除了“粮食”改革外，其他改革几乎均告“失败”或陷入了困境之中。 当前，影响房价构成的三大要素包括地价、消费需求与利润。由于打压民生与消费需求并不符合中央关于“让人们有尊严的生活”的最新价值追求，故解决高房价弊端在于消除其“病根”——政府在土地价值上的商业化追求。 根据中国的物权法及土地法律制度，目前实际上存在着“三级”土地市场而不是此前人们所公认的只有一、二级土地市场。也就是说，除了存在着以“出让”法律体系为平台的土地一级市场和民事主体之间互相进行土地流转的二级市场外，还有一个更为接近源头的土地市场——即政府以“公共利益”为名从农民手中取得土地的“征收”市场。“三级”土地市场的存在使得政府的身份极为特殊，既是行使土地行政管理权的行政主体，又是土地“征收”与“出让”合同法律关系中的一方当事人。我国立法对土地流转的三级市场采取了完全不对等的制度设计。在最下游的第三极市场中，各民事主体一般是以合同法为依据进行土地使用权的自愿流转；在最上游的一级市场即“征收”市场中，政府却只以一定年限的农业产值评估价作为向农民进行“征收”的对价——征地补偿，其价格之低世所罕见。众所周知，“强制征收”和拆迁制度在中国制造了无数的“失地农民”和“访民”。 可悲的是，政府将低价“征收”来的土地又投入到二级市场中进行“出让”。现行“出让”法律制度根本不考虑民生问题而采取了“纯商业化”的制度设计，也就是“招拍挂”制度，其核心是“价高者得”。更有甚者，中央政府与地方政府对土地出让金收益进行“三七”分成的合法性被法律作了明确的确认。 毫无疑问，地方政府在三级土地市场中是最为典型的“投机商”，类似于民间俗称的“二道贩子”。其把以极低价从农民手中强制征收来的集体土地或自身所垄断的国有土地通过“招拍挂”制度转手以最高价“倒卖”给开发商；开发商又利用商品房预售和按揭制度“绑架”了银行，售房资金的提前回流导致其敢于“囤房”抬价；银行又以维护国家经济安全为手段“绑架”了中央政府；中央政府由于绝对难以承受银行“破产”所带来的巨大代价而只能维持高房价。所以，历次房市“调控”都只是要求“稳定”房价，但每次都是在中央政策“稳定”效应尚未体现之际，由于地方政府在土地市场上的“逐利”动机和商业化追求，又“制造”出无数个新“地王”，从此又开始了新一轮的房价上涨。很显然，政府、开发商、银行已经通过相关法律制度结成了一个一荣俱荣、一损俱损、环环相扣的房地产“生财”市场，顺带也制造出了“失地农民”和“房奴”两大新的社会阶层。这就是中国房市陷入“屡调屡涨”困局的根源所在。 那么，到底有无解困之道？有，但却不可能在短期内实现。除非中央政府有决心、有能力在下列两个重要领域中取得突破性的进展： 第一，抑制垄断性国企与民争利，改善私有资本投资出路。类似山西那样大规模地消灭中小投资者、鼓励“国进民退”的产业改革，只能进一步压制民间资本的出路，逼出各类游资“炒房团”和“炒股军”来扭曲房市和股市的价格机制。因此，保护民营资本对实业投资的积极性，限制国有资本的“兴风作浪”尤为重要。 第二，废除单纯的“价高者得”的“招拍挂”土地出让制度，斩断地方政府以地生财之道。土地出让应以“招标”制度为主，限制使用“拍卖”和“挂牌”两种方式，因为这两种方式在追求“高价”方面的特性更加“赤裸”。中标的条件中必须大幅度地降低出让的基准地价，甚至标明出让价，使得开发商不在地价上搞竞争。但是，应当对投标人设定开发成果“限价”条件，即只有公开承诺对未来的开发成果售价限制在最低价位的投标人才有权中标，而且谁的“房价最低”才是能否“中标”的首要因素。这种新的出让制度的价值观在于，在地价相同的情形下引导开发商降低利润空间，从而挤干房市“泡沫”。 --------------------------- 要买房 信志强 难中要害 大连住宅产业化和房地产业高峰论坛的主席台上，任志强正准备发表演讲。一位穿运动装、戴眼镜的年轻小伙子，大叫着“闭嘴吧”，将臭烘烘的运动鞋扔向了主席台。在短暂的混乱后，任志强自嘲受到了总统待遇，继续神态自若地演讲。 此前，主办方播放了《蜗居》的片段。《蜗居》是去年热播的电视剧，引发了广泛而尖锐的争论，它描述了城市白领身为“房奴”的困境，以及年轻女性投怀送抱向权贵的生活。在发表演讲前，任志强调侃说，贪官宋思明开的车比蜗居还贵，这直接激怒了“扔鞋男”。 “扔鞋男”25岁，是大连当地人，与父母共同居住，家中积蓄不够支付一套房子的首付。先后两位女友因房子问题而离开他。他正是当下陷入高房价困境的中国年轻人的典型代表。他的扔鞋举动，被反应迅速的媒体放到网上，赢得很多网友的叫好。这正折射了贫富尖锐对立的中国房市如火药桶一般，“房奴”或者被无房困扰的网民们怨气冲天。 比任志强更那张口无遮拦的大嘴更具任氏特色的，是他的眉毛，两眉之间，一个“川”字赫然在目，即便是在2010年任志强在大连被扔鞋袭击之时，这个“川”字，也似乎仍在提醒人们——这个反对者，仍在继续思考。 2010年，任志强的评价，从“中国人第三想揍的人”演进成了“八成女网友最想嫁的人”，这个令人憎恶的“实话者”，终于让公众相信，要买房，信志强。 当中国的房地产市场与住房问题，终于在2010年中完成了行业——宏观经济——政治民生的三级蜕变之时，任志强已然形成了一个中国楼市争议的符号，在越来越多的时候，任志强的前面不用再加上华远地产总裁的名号，任志强就是任志强。 “我就是富人” “如果我的收入合法，你凭什么仇富？美国中产阶级从来不反对巨富。我们现在是社会观念错，中国的农民从来都是打土豪分田地，都是什么李自成的均贫富，那是传统教育错了。” “一个十亿资产的资本家，他拥有那么多经济利益对他没有任何意义，一亿他就可以消费，下辈子都消费不完，他为什么要干？他大部分都给公共支出了……” 那么对“先富后富”的发展逻辑、改革模式，任的态度是什么？任的态度是强烈地支持、完全地赞同。在毫无保留地赞美和欢呼的同时，任也不忘表示出与“另外一种声音”的“势不两立”。 “易宪容有哪些文章带数字？他为什么不用数字说话？你再去问问他的所长，怎么不把他开除？我已经跟媒体说过，有他我就走。”但现在，任志强的对手从易宪容换成了牛刀、时寒冰……神马都是浮云，唯独任志强故我依然。 比如杨帆也挺有名的，他的那些理论是歪理，没有理论依据。他大部分说的是社会现象，等于由一个经济学家变成了一个社会学家。根本不配称为经济学家。 我们一直认为马克思最终说实现共产主义的前提是物质极大丰富，如果没有这样的过程，怎样会有物质极大丰富呢？均贫富永远不会物质极大丰富。 “让我们收敛一点儿迎合他们，那中国社会还有进步的希望吗？没有办法进步了。” 这么口气冲天的任当然不认为自己是孤立的，不但不是孤立的，而且往往是英雄所见略同。“你看看周其仁、茅于轼和我说的一样不一样？” 可以说，任志强旗帜鲜明，而且根本是不屑掩饰自己的旗帜鲜明——这大概就是任“招人恨的诚实”？ 纠缠和考察任的性格，就像要求富人在穷人面前有涵养一样，没什么意义。需要厘清的可能是，讨厌和反对他的人咬住的那一点，就是：任本人是既得利益阶层，是富人；富人当然要为富人说话，富人当然要为自己继续富和更富“强词夺理”；并且，富人因为富而享有了更多权力，权钱勾结、权钱交易——富人在抢占了财富的同时，又抢占了话语权。 关于任志强是富人这一点，任的回答坦率又呛人—— “我当然是富人了。我要还不是富人，就说明中国改革这么多年不成功。” 关于任和其代表的地产商们与国家权力部门的关系，向来敏感、向来隐晦、也就向来更容易引起非议和不平之气。 不自恋的实话 任志强说他不是自恋的人，自负是因为“自己有本事”，说话“冲”是因为他“比别人知道的更多”。 仔细端详他，你会发现，这个华远集团的董事长，这个在网上备受争议的人，他的眉远比他那张著名的“嘴”更具有代表性：往往不苟言笑，眉先皱起，眉间的“川”字生生挤着。 爱皱眉的任志强是容易产生隔膜的，而接下来的话：“因为你们是南方的刊物，我才接受采访……以前南方那边的刊物，都没直接采过我，文章大多是转载，结果更是胡说八道……”他笑了，笑得揶揄，硌人难受。 你不由感到，任志强先生尽管一把年纪，却真是难处啊。“他就是一个炮筒子。”这是地产人士对他最多的评价。 有时，他身上透出与年纪、阅历不相称的孩子气。较真时将眼镜架推到脑门上，眉揪成一团，死死地盯着你，一副不把问题论清楚绝不罢休的样子。 有时，他向你比划着自己的办公室，聊起自己转业回来开的第一家小店。因为不想进机关受憋，他与亲戚宁愿每天凌晨四点起床，炸油条，蒸包子，卖豆浆，晚上，数一天赚下的钢錋，一分，两分，数着数着就睡着了…… 他还得意于自己在军队里的绰号“鸡肋”，他一贯不服上，却老立功，团长拿这个小参谋无可奈何，只好背后给他起了绰号。没想到他索性将“鸡肋”两字写得大大的，贴在了办公桌上，把团长气得够戗…… “任志强不过是说了事实。”任志强自己这样认为。这是他为自己辩解，大声喊“我哪儿错了”的根据之一。 他说他不过是说出了个“果”，“因果”的“果”。这个“果”就是：贫富差距存在；好房子和不大好的房子存在；有钱人住好的房子，不大有钱的人住不大好的房子；比较集中的有钱人住的好房子的地区，就是富人区，比较集中的不大有钱的人住的不大好的房子的地区，就是穷人区、房价永远会上涨…… 方式“故我” 如果一个人说出的是事实，而且是个不大新鲜的事实，为什么会成了有争议的新闻？为什么会说“任志强是个诚实得可恨的人”？ 是任志强说话的姿态有问题？是人们对任的话包含的价值观有争议？还是这事实本身太过残酷、太不招人喜欢、太刺痛人？ 先说任说话的姿态、话里话、价值倾向。任在新闻发生之后，在引发了愤怒和反驳之声之后，他的辩解，他对“穷”和“富”这两个敏感词汇的运用，还是慎重了很多，含蓄了很多。但据我们日前对任的两次采访，他的话，在一些人听来，还是相当的“刺激”。他说： 到北京，你看北京人可以当阿姨吗？北京人就是爷，历史上他都是爷。已经败落的皇族也是爷的态度，蹬板车的叫板爷！他就该受穷！ “我从那儿拉了60个人到北京打工，我让县武装部组织培训，还专门开车去拉来，怕他们走丢了，拉到顺义别墅区里当服务员、当保安，我一个月给300元的工资，管吃管住管服装。可是，不到两个月全跑光了，宁愿回去受穷！干了一年半的只有两个人。该不该穷？我说我再不给你们捐钱。活该！” 他似乎深恶痛绝“穷”；而且也不能说，他对“穷人”有普遍的博大的同情心，甚至相反，他有过不少“不能盲目同情穷人”的教训。 这是对“穷”，那对“富”呢？对“富”，他“却”似乎满腔“不平”要“鸣”—— 那么任作为地产商，作为一个土地国有国家的、要向政府“拿地”的地产商，他和政府、和国家权力部门的关系是紧张的吗？是对立的吗？ 首先，他酸不溜丢地说自己是“替人管钥匙的使唤丫头”，“国家看重的是我能够给他创造多少税收和贡献，所以我说什么他都不贬我，因为我能够给他创造财富。” 然后，他也确实忍不住似的表达了他的一些不满。“我们没有挑拨穷人的神经，而是说政府满足穷人的基本事情没有做。就像温总理说的，政府做了一些不该管而管的事，也做了一些该管而没有管的事。” 但是，在冒出“愚蠢”、“挂羊头卖狗肉”之类的不敬的话之后，他又还喜欢强调自己对党的一片赤诚。“我受家里最大的影响就是要跟着共产党走。我尽管对政府提出批评，但是善意的，尽管我们语言可能不太恭敬，但是我们是为了政府好，绝不是想把政府搞垮。” “所以”，“我和政府的关系好着呢。建设部给我发通知，要我参加会；国土资源部也通知让我开会。” 原来是这样。 语录 任志强2010语录 今年房价同比涨幅至少达5%，凡是预测房价会跌的都是瞎说。 市场归市场、保障归保障，历史的政策混淆了两者之间的关系，并试图让市场替代政府的责任，于是才造成了政策的扭曲和民众消费预期的扭曲，让市场不是市场、保障不是保障，形成了政策导向不清的过度承诺，也造成了市场中的不和谐现象。 中央政府从来没想让房价跌下去，因为所有的政策没有想让地价跌。地价不跌，房价怎么能降！从来没见过中央政府任何一年想让房价跌。 房产税，先要把前头的设计减了，降低门槛，如果不降低前面门槛，后头就不该收。我们多种税收叠加，比别人多好几倍，还加税，不成掠夺了吗？政府抢老百姓钱包里的钱，这是非常不好的。相关文章：九大机构下周策略27股严重低估迎加息周期强势监管合围：中国稀土乱象破局政协一半提案关注房地产市场市场观察：日系车加速在华扩张券商点金指黑马乐园中国2011年将加快通信业创新转型2011狡兔三窟你选哪窟中国西电：股价近期创出历史新高中国西电：逢低可密切关注中国西电：逢低可密切关注
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