小智 楼市政策频出价格难降 股市一季度或跌出机会
楼市政策频出价格难降 股市一季度或跌出机会 更新时间：2010-1-30 21:23:20 2010年1月29日 A1叠20：财经・政经 稿件来源：新闻晚报
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制图 任萍
制图 刘京
□晚报记者 楚怡俊 杨冬 崔烨 王毅鹏 实习生 王佳薇
2009年末及今年年初，政府密集出台了关于楼市的调控政策，不仅遏制了一路上涨的房价，还给2010年的楼市带来了诸多不确定性。我们通过对政府部门、业内资深人士、专家学者的采访，告知今年楼市及房贷市场各种可能的趋势。
楼市政策：今年房地产调控必将趋紧
楼市难成资金“避险池”
宽松的货币政策和积极的救市措施，是2009年房地产市场调控的主要内容；2010年楼市调控的核心之一，则是抑制投资、投机性需求。
多个城市成交普遍下跌
为收紧市场中的流动性，中央先后收紧了营业税政策，并重申二套房贷首付成数不得低于4成。尽管房贷政策的执行由商业银行定夺，实际效果大打折扣，但对市场消费者的心理预期产生巨大的影响。
数据显示，国内一线城市的商品住宅成交在2009年底冲高之后，进入2010年以来，成交量一路低迷。根据中原地产的数据，第一周9个重点城市一手住宅总成交量环比继续下跌两成以上，其中一线城市成交总量环比下跌20%。
刚刚过去的这一周 ，上海一手楼市的供、求、价全面下滑。其中，14.19万平方米的周成交量创下了近50周以来的新低，接近金融危机爆发后上海楼市最低迷的去年1、2月份水平。
一线城市房价难大跌
未来楼市的政策，是继续从紧、对投资投机性购房予以重拳打击，还是等待之前的一系列调控政策逐渐发挥其效用后静观其变？
有关专家分析，从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3%-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的“热劲儿”，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示：2010年全国房地产市场必将出现调整，而且一线城市和部分热点二线城市的调整幅度将大于全国整体水平。全国新建商品住宅成交量将比2009年萎缩15%左右，一线城市将减少30%左右。
此外，一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度有可能出现环比负增长，下半年总体呈盘整和小幅下跌态势。全年而言，2010年全年相比2009全年，70个大中城市房价同比增幅依然会是正增长，但涨幅将减小。
今年调控猜想
沪上有关专家预测，今年房地产调控政策可能有以下几方面的动作：第一，物业税全国范围空转
不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。第二，金融信贷进一步收紧
“国11条”已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩。开发贷也将会紧缩。第三，“限外政策”将趋紧
2010年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题，对外，海外投资资金也将受到限制，防止外资对国内房地产市场的过度炒作。
土地政策：“面粉贵于面包”不正常
“地王”频出逼国土部“动刀”
昨日，国土资源部召开全国国土资源工作会议，再次强调“加强房地产市场土地供应调控，促进房地产产业平稳健康发展。 ”
国土资源部部长徐绍史透露，一要编制2010-2011年保障性住房的用地供应计划，确保保障性住房用地。二要调整供地结构，提高中低价位、中小造型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。三要加强土地供应开发管理，完善土地出让招拍挂制度，严格土地出让合同和划拨管理。坚决打击囤地、炒地等违规行为。
事实上，对于房价问题上的“面粉”问题，不少开发商也怨声载道。“大家都在说房价为什么涨，把涨价归结到开发商身上，这高估了开发商的作用。 ”潘石屹表示，影响2010年房价主要有两个要素，土地供应和货币政策。在需求一定的情况下，供应决定了市场价格。房地产的价格主要取决于过去两年时间里土地的供应量。 “目前一些城市出现囤地、捂盘等现象，根本原因还是开发商认为未来土地供应一定不足，房价还会涨。消除这种现象的办法只有增加土地供应。 ”
而除了土地供应量问题，“土地财政”成为各方诟病的话题。 1月13日，住建部副部长齐骥再次明确要求地方政府，要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税等规定。
中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告中指出：2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。
业内人士指出，“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。据住建部一消息人士透露，地方“救市”政策清理首当其冲的就是地方土地出让金的减免优。
房贷政策：银行间利率差异拉大
从紧成主调银行各自出招
相对于土地政策的诸多 “不确定”，今年的房贷市场可以说趋势已经明朗――从紧。一方面受宏观信贷调控影响，另一方面受到楼市成交量急挫牵累，一季度的房贷市场可以用相当冷清来形容。
多地区收紧优惠政策
受央行加息预期和银监会“防范信贷违规入市”的要求影响，近来全国银行的个贷优惠政策呈现出一种迷局，在人们对优惠政策何时到期的猜测下，沪上银行的相关房贷规则也显示出优惠略微收紧，利率依风险而估的状态。
在重庆以往只需要凭房屋交易所开具的改善型住房证明，就能在银行办理二套房贷时享受改善型住房的利率优惠也很难得到，一些大型国有商业银行表示不再受理改善型住房证明。此外，位于昆明的一商业银行工作人员声称：“很遗憾，二手房不能享受7折利率优惠，一手房要看银行和楼盘的协议。 ”
与以往完全依照同一文件执行优惠政策的情况不同，此次各地银行在操作层面上 “各自出招”，不仅对国家已经严格强调的“二套房”审核严之又严，甚至还蔓延到了首套房的贷款办理。
南京一国有银行已取消了首套房贷款利率7折优惠政策，改为8.5折优惠；中行也已明确在北京市、安徽省首套房贷的利率优惠折扣从原来的7折升至8.5折。市场消息称，光大银行虽然各地分行仍旧执行首付两成、利率7折的政策，但光大总行已有调整至8.5折的计划，8.5折未来可能成为现实。
贷款优惠利率不一致
受楼市宏观政策的不利影响，从新年至今楼市成交量全面下滑，使得房贷业务也有所降温，因此沪上银行房贷政策的细微动作并没有引发太大的反响。据易居中国调查显示，上周申城仅成交14.19万平方米商品住宅房源，创下了2009年2月9日以来的近50周最低水平。一位股份制银行的业务人员说道：“现在房贷的业务量不是很大，主要是公司业务，但如果要贷款的话，就算通过了审核，能不能拿到放款也不一定。 ”
目前，记者从沪上各家银行了解到，各银行还没有出现取消七折优惠利率和限制改善型住房优惠的现象。可是对于优惠政策的操作方面，似乎已分成了两个阵营。
一些股份制银行，因为银监会对其约束还相对较宽松，则明显在抢滩这一块市场。客户一般仍然能在股份制银行申请到七折的利率，等待放款的时间也和之前一样，但必须是第一套房。但也有部分银行会捎带一些附加条件，如规定人均住房面积，而对风险的评判也会左右利率。
记者从银行客服热线比较中发现，哪怕是在大型国有银行中也出现了差异――以工行为例，工行同客户在利率方面完全没有商讨的余地，热线工作人员明确表示二套房利率执行标准利率的1.1倍；而记者从建行处却发现仍然“有商量”，建行某支行工作人员表示，客户首套房首付在40%及以上的，房贷利率最多仍可打七折；首付30%到40%的，房贷利率最多打七五折；首付25%到30%的，房贷利率打八折。该工作人员同时表示，虽然房贷业务都在正常开展，不管是新房抑或是二套房贷，其首套房仍然能执行7折的利率优惠，但是对贷款的审核和放款都特别“严格”，即使得到批准恐怕也要等更久的时间才能确实拿到款项，可谓“明松暗紧”。
股市篇
不经历“利空”怎能见“利多”
政策落地之时市场或重拾升势
去年年底，众多机构在2010年策略报告中表示看好新年的股市，尤其是开局阶段，多数机构都认为今年会是一个开局冲高继而走低再冲高的过程。然而，新年首月市场利空不断，此前被多家机构认同的N形走势，已被现实敲掉了左半边。那2010年的股市究竟会走向何方，其中又有哪些值得期待的地方呢？
经济预期向好推升股市
近期股市不断震荡下行，市场恐慌情绪蔓延。然而，如果我们把眼光放长，从宏观经济的角度来看，中国经济增长的速度还在逐渐加快，这将对未来股市起到决定性的推升作用。
今年经济增长速度应该会好于去年，主要因为出口复苏。中美谈判后更加显现出欧美经济复苏乏力以及中国率领经济超前复苏的状况，显示着中国经济向好的格局和人民币资产升值的趋向。“随着全球资本调整资产配置结构的深入，A股独领风骚的格局必然会继续深化。”一位券商人士坚定地向记者表示，未来两年，中国经济成长的速度和质量会比2009年要好得多。尤其是2010年出口会有10%左右的增长，民营企业亦受益于此，会比2009年有更大的投资实力，从而改观房地产市场“国进民退”的局面。政策不断强调稳定性、连续性。在这种情况下，2010年若出现货币政策转向也会非常温和。
对于股市环境方面，申银万国证券研究所市场总监桂浩明认为，随着系列宏观经济数据公布，一幅去年中国经济完整的图谱已呈现在我们面前：经济增速逐月加快，到2009年底已具备高增长、低通胀的基本特征。无疑，这对于中国经济来说，是一种最为理想的运行格局。可以推断，在2010年，2009年经济V形反转的态势会延续，经济运行继续向好的方面发展。
技术调整或在年中出现
虽然对于2010年市场看法依旧乐观，但是政策退出的预期就像是悬在股市头上的达摩斯克之剑，随时可能引发市场的调整。一位券商人士向记者表示，目前股市出现调整，主要缘于政策调整预期的提前兑现。 “但这并不是坏事，一旦政策退出预期变成现实，利空出尽股市有望重拾升势。 ”
国金证券研究所策略师徐炜称，之前，市场普遍预期在维护增长的大背景下，政策退出的节奏和力度都会比较温和；但近期紧缩政策的超预期，使得政策退出的不确定性加大；而一旦政策转为收缩，影响会较以往来得更快更大。
航天证券分析师姚凯认为，从预计2010年的股价运行的积极观点来看，单边市的可能性很大；但是基本面的强势和宏观调控矛盾仍将会互相牵制，对年中出现大幅波动的情况要有所预防。“全年最大的一次调整在6月份到8月份，以A-B-C技术性修正波。股指回落到3450点，完成对4300的这波的技术性的修正。市场结构完成调整，股市再度步入上行轨道。 ”
姚凯预计，在行情快速调整之后，政府将选择温和的加息方案。首次加息在2010年二季度后出现。一方面加息是“退出策略”的一部分，另一方面利率市场在一定程度上已消化了流动性收紧的因素。而最重要的是，当经济增长稳健的情况下，加息本身是为了遏制通货膨胀，而加息的初期阶段，对股市的上行走势反而会带来有利的局面。因此，重新推动四季度行情的真正意义是大重组行情以及企业重组后赢利复苏带来的业绩增长下的行情展开，并且全球经济走出低谷的拐点出现，尤其申领美国联邦和州政府的失业援助总人数、救济人数开始减少，在预期向好的市场背景下，全球股市全面步入复苏过程。
