Eric 楼市拐点逼近 万科强调经营安全
楼市拐点逼近 万科强调经营安全 更新时间：2011-4-7 11:27:30 4月5日，央行再度加息之后，多数机构认为，二季度楼市将在重重压力之下迎来拐点。
万科执行副总裁丁长峰透露，万科今年将谨慎扩张，并将于近期对全国30个城市的项目进行调整，来抵御调控带来的经营性风险。
万科的悲观
在万通控股的第一次投资者大会上，丁长峰代表王石对万科近期工作情况做了主题演讲，演讲中透露出万科对2011年更为悲观的市场态度。
丁长峰称，对于目前调控下的房地产市场，万科的理解是，2008年政府更多通过市场手段去调控干预楼市，但在2010年除了市场工具之外，已全面过渡到行政手段，且行政工具覆盖从需求到供应所有环节，甚至大规模提供低端市场供应。
“今年，企业资金周期拉长，压力增加翻倍。整个产品线都将面对不同的市场风险。2008年万科通过加强首次置业和刚性需求市场供给是比较好的选择，但今年这个市场也已遇到很大挑战。”丁长峰称。
丁长峰表示，万科方面对市场的理解是，在2008年调控更多影响的是改善类市场，高端市场影响并不大，首次置业市场只要降价就可以卖出去。所以2008年很多公司选择降价，万科带头降价也可以带来不错的现金流回流。但2010年以后不同细分市场全部受到影响， 2011年需求会全面缩减，高端的供给受限，低端供给井喷，各类市场客户都会受到影响。
调控正给房地产开发企业的稳健性带来巨大挑战。“中国房地产百强企业研究”报告指出，2010年，百强企业在经营现金流净额方面，均值再次转为负值，实际资产负债率的中值已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点。这反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中需密切关注中期财务风险。
拐点在逼近
对于万科等品牌开发商而言，调控带来了经营风险，但并不代表立即选择降价促销等方式确保经营安全。由于利益主体博弈日趋复杂，时下的调控也变得前景不明。
一位不愿透露姓名的品牌房企别墅项目负责人表示，清明节期间，该项目实地来访量达到40组，这比调控前的情况还要稍好。大部分客户认为，从最近的房价调控目标来看，后续难以再有调控措施出台。
SOHO中国董事长潘石屹接受记者采访时表示，未来房价下跌取决于两个影响因素。“主要的因素是货币政策，如果市场钱很多，限购是限制不住的。另外，新的拆迁条例出台后，市区内的拆迁变得非常困难，市区内的土地供应量会大幅度减少。这对住房价格是一个上升的影响。”潘石屹认为，后续调控效果的取得还需要政策的逐步落实。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，虽然央行再次加息，但房价下降仍存悬念。拆迁难度加大，人工费上升，物价上涨，流动性仍在这些因素仍在，宏观调控堵劲十足，但疏导性不足。
但一些敏感的业内人士已嗅到拐点的临近。
21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，央行再加息，房地产企业承受的压力加剧，开发商面对的信贷紧缩，绝不仅是0.25+0.25+0.25+0.25这么简单，而是在其他多种包括市场手段和行政手段在内的叠加，时间越往后越能体现出资金被挤压的紧迫感、倒逼感。
林蕾认为，二季度，房价上涨的动力将日趋微弱，转为下降的概率增大，而成交量只有在开发商加大打折让利的前提下才会有所回升。只有率先采取灵活营销策略的开发商，才能领先走赢大势。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也认为，这次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策，量变转为质变将是必然之势。预计第二季度楼市将现促销潮。
丁长峰透露，万科目前每天都在做的事情就是研究如何抵御政策和市场风险，“2011年调控是全面调控时代的开始，对于万科超过1000亿的体量来讲，保持经营的安全是我们底线。万科最近对所有项目开工节奏都在进行调整，对所有品类也在进行调整。”
据悉，中海、远洋等近期均已采取灵活定价的策略以应对市场风险。
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