Rose 机构：房企盈利空间持续缩减融资监管趋严
近几年，在政策调控和市场趋于饱和的背景下，房企的盈利一直呈现向下趋势。根据数据，2019年上市房企合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。亿翰智库数据显示，其所选取的50家典型房企2019年的平均净利润率为16.39%，比2018年的16.73%下滑0.34个百分点；2020上半年，50家典型房企的平均净利润率再次下降为13.35%，降幅明显扩大。50家典型房企中净利润率下滑的有37家，占比超过7成。
亿翰智库认为，受调控限价政策的影响，近几年房地产企业毛利润率被压低，同时带动了净利润率的下滑。前几年楼市的热度较高，拉高了房企对未来市场的预期，倾向于以较高的溢价获取了一些优质土地，如今由于限价政策，部分进入结转的高价项目毛利润率较低。而今年上半年净利润率的降幅明显扩大，原因之一则是疫情的影响。疫情致使商业地产空置率升高，客流量和租金均大幅减少，商业地产占比较大的房企受影响较大。
不仅净利润率逐年下滑，上半年房企营业收入增速也受到重挫。亿翰智库数据显示，2020年上半年50家典型房企实现营业收入总额为19948.9亿元，相较于2019年上半年的18346.9亿元，营收增速为8.7%，该数据较2019年同期的19.8%大幅下降11.1个百分点。亿翰智库认为，房企营业收入的增速呈放缓态势，主要是因为房地产行业政策的持续收紧。就目前而言，短期内政策放松的可能性较小，加上疫情对房企的开工和施工进度的影响，预计后期对行业收入结转产生影响。
“房地产行业正在由粗放的高速增长时代转向集约的中低速增长时期”，中银国际研究公司执行董事叶丙南认为，全国房地产市场正由早期的供给短缺转向总体供求平衡，加之愈加审慎的房地产金融政策的共同作用，是近年来房地产行业盈利增速逐步下降的主要原因。
房地产行业进入下半场，在经历了前期的高速发展之后，越来越多的房企把“稳”作为发展基调。规模房企纷纷从单纯的追求规模转变为寻求“高质量发展”，优化债务结构、降低债务风险成为房企的新趋势。部分房企如融信、佳兆业、新城控股等2019年负债率已有明显下降，恒大、富力等房企也纷纷将“降负债”作为重要目标。
今年上半年，由于疫情冲击，国内经济遭遇影响。随着后续各种救市政策落地，市场资金相对充裕，融资环境也出现短暂宽松，融资成本也略有下降，房企趁机补足运营资金。亿翰智库数据显示，3月和4月50家典型房企信用债发行规模单月分别达到533.7亿元和489.9亿元，同比分别增139.9%和108.9%，呈现高峰。不过在“房住不炒”的基调下，5月和6月房企信用债规模已逐渐回落，融资成本也逐渐升高。
随着疫情影响减弱，下半年市场将进一步恢复，房企的施工和结算节奏将会加快，预计房企全年规模和盈利将回归正轨。但是长期来看，在调控政策收紧和市场转型的背景下，行业利润下行的趋势将持续。叶丙南表示，货币和金融政策在不断调整，房地产企业融资难度增加，建议房企下半年加快推盘进度、营销力度和去化速度，利用需求回升周期加快资金回笼。同时，未来拿地要更加审慎精细，更多考虑市场去化情况和融资条件约束。
