John 联科智慧城周建宇：从三方面打造园区核心竞争力
中国房地产报：你认为企业应该如何精准把握产业地产“疫”后的投资方向？
周建宇：产业地产“疫”后的投资方向，需要从区域、产业和运营三个方面来分析：
区域投资方向：基本不变
1。中国目前疫情处于输入型风险阶段，较之前本地传染更能直观表现出城市对人口的吸引力，城市疫情风险指数逆向思维考虑，重点关注后期面临输入型传染压力大的城市，例如深圳、东莞、上海、广州、苏州、北京、杭州、宁波、温州、佛山等。越早清零的城市反而要多注意，需要谨慎筛选。
2。关注此次疫情医疗条件好的城市或区域，尤其是公立医疗水平较高的省市，如江苏、山东、辽宁等。
3。关注政府工作能力强、防疫和复工同步进行的区域，如广东、浙江等。
适合投资的城市或区域并没有因为此次疫情而发现结构上的改变，反而是对这些区域的整体经济结构、人口吸附能力、政商关系等因素的检验，验证之前的判断。
产业投资方向：长短结合
1。短期产业投资主要看“三产”：此次疫情对三产打击面广，损失大，尤其是服务业配套的上下游产业，例如基础物流、密集型三产等，这些产业涉及民生，政府会优先扶持恢复到常态。可重点关注三产比例超过50%的城市。
2。中长期投资还是看“二产”：二产比例较高的城市由于消化短期订单，恢复相对较快，由于中国整体产能过剩，中长期面临产业淘汰、升级、调产能结构等问题，提早布局前瞻性、抗风险的行业，例如涉及民生、新基建及高标准制造业。
基于以上二点，产业投资会逐步由虚拟三产经济转回投资实虚结合的复合型产业，看似投资产业类型回到了原点，实则是对产业的重新认知，没有二产为根基三产经不起大风浪，纯粹的二产面临时间的考验，以三产思维定义二产，在民生及需求上做文章，实现真正意义上的产能平衡，实现投资利益最大化。
运营投资方向：大树思维
本次疫情，加大了国家要做强做大央企的决心。疫情过后，地方政府的综合财力、管理能力和政商环境等因素会直接影响运营投资的效益，依托央企或国企的硬软件资源，展开运营投资，收益较之前会有下降，但增加了稳定性，长远预期看好。
中国房地产报：目前园区最紧要的任务就是守住现金流这条生命线，如何对症下药，渡过难关？
周建宇：首先要看项目现金流产生时期：
1。地产经营期：前置现金流为地产开发阶段可售物业，后置现金流为引入企业，通过税收返还及政府扶持资金等做补充。
2。筹集期：开发阶段项目融资、产业融资、政府地价返款、发起设立项目基金等。
3。投资期：投资相关企业并扶持成长，与园区共生，后期退出及自持物业升值等。
以上三个时期彼此关联，但又有着自身的独立性。目前园区现金流面临最关键的时期来自于项目开发中后期即首批期房转现房时期，产业落位关系到后续可售物业的销售和已建成物业的竣工验收。此时期产业需求的物业还未交付或处于逐步交付期，租金收益和税收返还等收益还未实现，开发收益逐渐减少，整体现金流呈下降趋势，整个阶段往往持续数年，是园区面临的最大难关。
针对关键期现金流解决方案：
1。集中火力，引入关键企业或运营平台落地，加快撬动政府产业扶持资金，补充现金流。
2。利用我方自持期房物业，第三方评估机构作价，等价置换政府国资公司现有物业，将运营时期提前，通过租金快速补充部分现金流。
3。参考“围魏救赵”“广开源”，避免单个园区运营，现阶段大力拓展新项目，通过增量园区产生的现金流反哺存量园区现金流，再通过新项目的现金流，加大招商力度及扩大影响力，形成良性循环。拓展时还需综合考虑项目的开发时序，避免关键期重叠，从根本上解决园区现有现金流问题。
4。招商思维同样参考“围魏救赵”，通过大招商思维，提前完成对政府的招商承诺，提前释放自持物业，将自持物业变为可售物业，补充项目现金流。
此次“疫情”意外起到了对部分细分行业洗牌的作用，反而提高了未来园区入住企业的质量，同时对于园区的运营也提出了更高的要求，打铁还需自身硬。
中国房地产报：产业培育是未来产业地产发展的重要方向，如何做好产业培育？
周建宇：1。选定产业
培育产业的先决条件是筛选产业，这与产业地产公司自身基因息息相关。比如联科集团，源自联想，借助联想投资的多个行业领域上千家科技企业，先天拥有丰富的行业资源优势。通过公司产业链上下游企业调研，很容易找到适合的产业发展方向并选择目标产业企业。
2。集中突破
产业选定之后，就要遵循产业的培育要求，将战略的注意力集中于产业链思维上，挖掘深加工潜力，延伸产业链条，把特色产业逐步做精做强，发展产业的核心优势。
产业链的重点在于产业主体项目的培育，做到“选得准”、“立得住”、“长得大”。“选得准”就是要符合产业的整体发展战略，找到最适合的项目和企业种子；“立得住”就是要重点培护，保证龙头项目和企业能够做到本土化运营；“长得大”就是要最优化成长，能辐射带动新枝，也具备良好的可持续发展效益。
3。规模发展
产业的规模发展优势除了自身“纵向”产业链的壮大完善外，还要在“横向”完成资金、人才、科技、信息等高端要素的集聚，挖掘历史人文要素的集聚，充分体现产业的创新导向，推动经济要素与人文历史要素的高度契合，融合产业链和创新链于一体，构建良好的产业生态圈，增强区域内生发展动力，从而保证产业的特色化、创新化和可持续发展。
中国房地产报：在目前的产业地产发展环境下，“疫”后如何运营，如何树立并发挥产业园区的市场吸引力？
周建宇：疫情对于产业园区的运营来说，是一场严峻的考验，倒逼产业园运营能力的加速提档升级，长期来看更是加速行业的优胜劣汰。
要思考疫后如何运营并提升市场吸引力，首先要了解疫情对产业地产运营的影响，而要了解疫情对园区产生的影响，就必须要看疫情对园区企业的影响。从企业的角度来看，这一横扫世界的疫情，影响必然是深刻的，对中小企业来说更是面临生存的问题，无论是经营还是现金流。
园区运营的第一个层面是服务。想企业所想，解企业所难是园区吸引力的根本，服务企业的内容包括政策服务、产品服务以及定制化服务，除基础服务外的这些增值服务，往往更具吸引力。
第二个层面是需求。疫情对于企业，同样是危机与机遇并存，企业在为抢占疫情后的先机做准备，园区运营更要贴近政策与产业的发展，为企业做精准的帮扶。通过资本的介入、干预以及技术的对接驱动，将新的业务主体刺激推动，导入园区，从而形成新的供给，对企业产生更强的吸引力。
疫情导致了企业的发展困难，政府也给到了一定的帮扶政策，产业园运营方要以此为契机，加强政策与金融的对接、政府与企业的对接，为企业带来最直接的现金政策优惠。园区运营方在这个时间也要帮助企业渡过资金紧张的难关，创新融资方式，比如“租金+股权”，在帮扶优质企业的同时，进一步对优质企业形成粘度。
无论是对企业的融资、政策获取、补助获取、荣誉获取还是帮助企业人力资源等，都是围绕企业生产经营服务，目的是降低成本、扩大市场、技术导入、资源匹配，这就是企业需求的根本，园区运营对企业的吸引力就是对市场的吸引力。
概括地说，疫后的运营，树立并发挥产业园区的市场吸引力，要牢牢抓住企业的痛点，抓住需求，整合资源，提供更好的基础服务和增值服务。同时与时俱进，紧随企业和行业发展路径，更具前瞻性。
中国房地产报：归根结底，如何建立并形成产业园区的核心竞争力？
周建宇：园区的核心竞争力应从园区服务、产业集中性、区位优势三方面来打造。
区位优势：区位优势是前期选址所确定的，合适的地方做合适的事情，比如仓储物流园区对交通情况的要求比较高；大数据园区对用电成本要求较高；光伏发电产业园对自然环境要求较高等。所以合适的产业放在合适的地方，才能发光发热，这就是所谓的地利。
产业集中性：各地政府花大力气招引龙头企业，是为了打造集中性、规模化产业。龙头企业起到带动性作用，打通上下游产业链，建立完整的生态体系。产业聚集对于园区的发展至关重要，利用园区优势形成各种各样的产业集群，形成园区产业链是园区运营的重要工作。比如深圳科技园就是利用园区高新技术企业聚集优势，引进优势股权投资企业，营造良好的产业发展环境，促进科技项目与资本的有效嫁接，互帮互助，共同发展。
园区服务：园区服务首先是办公环境和物业服务，这些服务是园区最基本的服务，保证园区企业可以安心入驻和正常工作。基础之上是配套服务，如交通服务和商业环境。不少企业入驻园区，除园区内的环境外，通常对园区外的环境有一定要求。配套服务之上就是公共服务，如法律服务、人员培训、办公设计等需求，而公共服务之上的就是个性化需求和潜在需求服务。企业对园区服务的满意度是园区好坏的衡量标准之一，因此从基础服务到个性化服务都应该围绕企业利益展开。产业园区想要发展必须建立园区生态，而所有的园区服务都是为了构建园区生态，帮助企业形成竞争优势。
中国房地产报：这次疫情对于公司发展带了什么样的冲击？未来有什么改变计划？
周建宇：联科集团作为产业投资公司，疫情带来的冲击反而是正面的。短期内地产可能先冲上弥补经济损失，中期还是要靠产业，政府也意识到这点。春节过后，部分地方政府明显加快了与我司的谈判节奏，反而是我们封闭在家出不去洽谈而干着急。
现阶段公司主动优化资本结构，确保现金流长期平稳，疫情过后我们将主动追加投资计划，帮扶此次疫情受损失较大的地州城市，扩大投资，以产业形式再做贡献。
中国房地产报：贵公司在对抗疫情及复产复工方面做了哪些工作？
周建宇：我司在疫情期间为国家做了力所能及的事情，母公司联想集团统一安排，捐赠了武汉火神山医院、雷神山医院所有IT设备；集团以人为本，优先保证人的安全，做到人虽在家，心系国家，像百米运动员站在起跑线上，热身提前完成，就等发令。
中国房地产报：你认为此次疫情对房地产行业有什么影响？包括影响程度、周期、人群？
周建宇：此次疫情将对中国整体经济产生重大影响，绝大多数行业均会受到不同程度的波及，房地产行业也不例外。房地产行业市场规模大，产业链广而散，尤其对于纯房产的企业，将面临现金流变缓、复工缓慢等很现实的经营问题。
房企之间比拼内功，行业内加速优胜劣汰，使得行业整体更多关注自身创新与可持续性发展，而不是一味去赌市场定输赢。
房地产市场近10年来一直处于高频词调控状态，行业总体发展已趋于平稳，已渐无周期性可言。对于准置业人群来说，没有比疫情期间能有个安定住所更好的选择了，当然，疫情过后这部分人群也会持币观望，抱有抄底的心态，再加上地产商目前积极去化，整体销售市场不会出现真正意义上的断档，只是减缓；对于已置业人群，疫情期间的长期家中隔离，会暴露出目前居住房屋在户型、功能、小区管理水平等问题上的不足，在今后很长一段时间会去影响他们置换或新购房屋。这对于房企来说，未来是个很大的市场机会。
中国房地产报：民生没有小问题，“315国际消费者权益日”即将到来，有什么样的诚信宣言想对消费者讲？
周建宇：联想以产业报国为己任，联科集团作为联想资源的整合者，我们以产业报国的心态打造联想科技城，以卓越的品质报答政府和广大消费者。
