Adam 疫情当下，挣钱变得不再是一件容易的事，何况那些跟我一样背负着沉重房贷的房奴们，收入骤减下，每个月的房贷雷打不动要准时交给银行，因为逾期的后果真的很严重。
前段时间，我的手机会经常接到一些自称是银行或中介人的电话，他们会告诉你现在的银行贷款利率很低，建议你可以用低息贷款去换掉之前高息贷款买的房子，这番操作结果会给你省下一大笔钱，关键的是以后每个月的还款压力也会小了很多。
说实在话，2022年央行经历了多次降息后，现在的买房贷款利率相比前几年确实是下降了不少，想当初我买的房子用的是商业贷款，向银行贷了30年，等额本息，年化利率是5.5%，现在对方提出可以把利率做到年化4%以下，想着房贷利率这么一置换的话，往后可以省下一大笔资金，当时确实是心动了。
后面几天，等自己冷静下来，转念又想，不会有很多跟我类似的人想把房贷的高利率置换成低利率吧，经过这番猛于虎的操作，银行不是亏了吗？银行会干这等傻事吗？是银行傻还是我傻？带着这个疑问，我静下心来好好地算了笔账，真是不算不知道，一算吓一跳。
以我自己为例，当初向银行贷款资金200万，等额本息，商业贷款年化利率5.5%。
1、现在每个月还款11355元。目前已经还了10年，还剩下20年；
2、如果进行房贷利率的置换需要还掉欠银行剩下的本金+提前还款的罚息（这里暂且忽略），经过计算，10年间已经还给银行连本带息共计136万，其中光利息101万！所以说头几年你每个月还给银行的大部分是利息，本金只还了35万！
3、剩余本金：200万-35万=165万，这165万需要你一次性还给银行解除房屋抵押才可以进行贷款和交易；
4、经过一番辛苦，房子贷款利率终于置换成功了，假设置换后房贷利率为年化4.5%（往后20年平均值，年化率低于4%的长期不可能），这个时候，接下来的每个月还款变成10438元，相比置换前每个月少还了917元；
5、你以为你占了便宜吧，这样操作下来，剩余20年可以少还给银行22万！但是有一点，你忽略了这期间的操作成本。首先，你要还给银行165万本金（还不算提前还款的罚息），你手头没有这么多资金，帮你办理的中介会提出所谓的过桥资金，不过日利率要0.1%，假设一切顺利，整个置换过程大约需要30天，那么这笔过桥资金的使用费就要4.95万，其次加上中介手续费、公证费等其他杂费（保守估计为过桥资金的2%）计算下来需要3.3万，合计8.25万！
6、这个时候你可能会说，那还是合算啊，我花了8万多，结果省下了22万！真是这样吗？你还忽略了付给中介的8.25万块，如果你进行理财的话，保守一点按照年化利率4.0%，那么20年这笔资金连本带息一共是18万！（不考虑通货膨胀等其他因素的话）
7、这样一来，置换前后仅仅节约了3万块不到！，如果算上银行的罚息、交通成本、时间成本等，你就是亏的！！！
最终结论：无利不起早，原来房贷利率置换的最大的收益者不是你自己，而是那些所谓帮你的中介人员。另外，如果你通过经营贷的方式进行违规操作，带来的风险巨大，所以天下不会掉馅饼，银行也不是傻子，央行的LPR会根据经济大环境随时会调整，也许今年的低利率到了明年就上去了也不一定。
所以，跟我一样的房奴们，一定要保持清醒，好好地挣钱还房贷吧，千万不要打房贷利率置换的小心思，否则后果就是“捡了芝麻，丢了冬瓜！”
