Adam 盯区域规划 炒房客财富新“秘笈”
盯区域规划 炒房客财富新“秘笈” 更新时间：2010-3-4 0:02:44 中央频频出炉的区域规划在刺激地方经济之前，先激活了当地的房地产市场。北京的职业房产投资客梁先生最近正在重庆看楼盘，成渝经济区区域规划即将出台的消息，让梁先生等投资客又“嗅到”了赚钱的机会。“去年11月，我在海南的海口和琼海共买了5套房，不到3个月时间都翻番了。” 与梁先生一样，目前多数炒房者纷纷“踩着”区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到国家级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机。从天津滨海新区到北京南城，从海南国际旅游岛到成渝经济区，炒房客转战的身影，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。 业内专家指出，区域规划将改善当地的基础建设、推动经济增长，但其影响是长期的；区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。 投资客：紧盯“规划题材” “与投资股市类似，投资房产也要看题材。新规划出来的地方，房价都涨得很快。”梁先生对中国证券报记者表示。梁先生2002年从温州来到北京，通州新城、城铁八通线、地铁5号线都有他房产投资的“足迹”。 最近，他频繁去重庆“考察”，并已经在江北区和江津区预定了三套住房和一间商铺。“现在，一线城市的房价已经过高，投资风险很大；因此，从去年底开始，我就撤出部分资金投资二三线城市，其中主要是有区域规划概念的城市。” 今年2月份，全国楼市进入冰点，但重庆楼市却“逆市火热”，房价创2007年以来的历史新高。国信证券研究报告的监测数据显示，2010年2月，重庆一手商品房成交12127套，其中，2月最后一周的成交量大幅放大。销售均价5654元/平方米，同比上涨54.1%，环比上涨16.7%；截至2月28日，重庆商品房可售量为10.4万套，同比下降21.9%，环比回落5.5%。 业内人士指出，成渝经济区规划是推升重庆房价的直接动力。国家部委成渝经济区联合调研组从2月21日开始，分成若干小组赴四川、重庆进行实地调研，以便对目前形成的《成渝经济区区域规划》进一步提升和完善。《成渝经济区区域规划》推出在即。 无独有偶，2009年底以来，海南国际旅游岛和天津滨海新区行政区变更，均引起了一股房产的投资热潮。 2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。敏感的地产投资者随即便开始作出反应。三个月来，滨海新区房价累计涨幅超过50%；今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。 2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。一个多月来，海南主要城市房价涨幅超过100%。“海口的房子一个月每平方米涨五六千元很寻常，好的海景房涨得更多。三亚的房子飙得更快。”一位投资客表示。海南陵水清水湾的房屋均价涨到13000元/平方米，文昌房价最高涨至14000元/平方米，琼海的房价也在两个月间近乎翻倍。 地方政府：实现引资开发 中央出台的区域发展规划，除提供产业优惠政策外，更重要的是为地方政府打开了土地开发引资的大门。 “区域规划首先带动部分城市的房地产开发，房价上涨，便可实现后续的招商引资。房地产和区域发展其实是相辅相成的，区域发展必然要寻找一些先导产业发挥带动作用，房地产便是其中之一。”业内专家指出。 以海南为例，在国际旅游岛，规划吸引了大批地产商介入，同时，商品房市场投资客的炒作为后续开发提供了更大的资金支持。海南国际旅游岛获批之前，来自广东、上海、浙江、北京等地的全国性开发商便已提前“跑马圈地”。 根据不完全统计，目前在海口、三亚等城市的海岸线上，布局了大量投资额从数十亿至上百亿不等的旅游地产项目，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、华润、中信等知名地产开发商。有业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。 例如富力地产在海南已经取得了近1万亩土地的开发权，主要包括香水湾的2500亩土地，海口的680亩和澄迈的6700亩土地。其中，富力地产在香水湾打造的旅游地产项目富力湾，投资超过15亿元，并吸引13家大公司进驻。雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元。 只有当项目产品在二级市场上交易活跃的时候，房地产和区域经济的后续发展才有源源不断的资金动力。区域振兴规划无疑也是助推市场活跃的“强心剂”。 分析人士认为，作为调整经济结构和促进产业转型升级的重要一环，国家在去年陆续出台了多项区域经济振兴规划。随着相关规划的实施，规划给区域发展带来新动力，区域经济有望成为新的经济增长点。其中，房地产与其他产业的发展有望相互促进。 据悉，成渝经济区包括重庆的“一小时经济圈”、万州、开县、云阳等31个区县，以及成都、德阳、绵阳在内的四川15个地市，区域总面积20多万平方公里。区域规划带动的基础设施建设和房地产开发，对推动区域和城乡协调发展也具有十分重要的意义。 专家：警惕过度炒作 区域振兴规划发布实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的，但并非立竿见影。需要大量前期投资和基础设施建设作为铺垫。部分城市的区域振兴规划引起的过度炒房应当警惕。 2009年以来，国务院先后出台了关于长江三角洲、珠江三角洲、宁夏、重庆、福建海峡西岸、横琴、江苏沿海地区、辽宁沿海经济带、黄河三角洲、图们江区域、江西鄱阳湖、广西等区域的发展规划和政策性文件。 这些规划的实施对当地经济发展和相关产业的培育将产生巨大影响，但同时也成为了“主题投资”的热点，吸引了楼市和股市的投资者竞相介入。在这种背景下，房价出现一定程度上涨可以理解，但过度炒作形成较大泡沫将遏制地方经济的健康发展。 海南国际旅游岛的建设从股市的海南板块到三亚、海口等热点城市商品房市场，资本的投机和炒作表现得淋漓尽致。业内专家指出，区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期游资炒作的对象。如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。
