John 亿达中国“千亿梦碎”？执行董事蹊跷被拘曾与万达齐名如今市值不足60亿
近日，港股亿达中国控股有限公司发布公告称，公司执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被公安部门拘留，公司业务及营运维持正常，陈东辉的拘留不会对集团营运或财务状况造成负面影响。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对时间财经表示，执行董事在公司治理中是一个很重要的角色，其不能履职对于公司而言比较严重，这也是上市公司对于涉及执行董事的突发事件进行公告的原因。执行董事不能履职，除了可能导致其所分管和负责的工作受到影响之外，也会影响市场对于公司平稳、可持续经营的信心，因此可能会在市场销售、融资以及资本市场引发连锁反应。
财经评论员严跃进则告诉时间财经，近期多家房企高管等被拘，一方面可能是公司管理不当，也不排除公司内部小团体之间不合所致。
亿达中国创立于1984年，业务由大连起家，2014年6月在港交所上市，公司主要从事房地产开发、软件园区投资及营运管理等业务。上市之初，亿达中国多年在大连当地销量排行榜首，曾与万达并称为大连“地产双达”，但在房地产高速发展的前几年，亿达中国业绩增长缓慢。截至2019年6月末，公司总资产431.60亿元，最新市值为56.33亿港元。在《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，亿达中国排名178。
值得注意的是，2019年上半年亿达中国一年内到期债务为115.81亿元，而货币资金仅有13.08亿元。去年末，联合信用评级将亿达中国主要运营实体亿达发展有限公司评级展望调整为负面，并称亿达中国的3亿美元优先票据临近到期且偿债压力大。
时间财经邮件联系到亿达中国，截止发稿时间，暂未得到回复。
偿债压力
亿达中国被公安部门拘留的执行董事陈东辉，同时也是上置集团有限公司执行董事、中民嘉业投资有限公司总经理。同一日，上置集团董事会主席彭心旷也因涉嫌职务侵占被逮捕，彭心旷此前曾任中民嘉业董事长。
亿达中国和上置集团均系中国民生投资集团旗下公司。中民投通过中民嘉业等子公司共持有亿达中国61.1%股份，持上置集团74.98%股份。
实际上，亿达中国所面临的短债压力剧增，导火索更像来自母公司中民投。2018年底，由于中民投流动资金困难，技术上进一步导致亿达中国所订立的若干贷款协议触发提前偿还事项。亿达中国的审计机构普华永道会计师事务所将其50亿元的非流动债务重新归类为流动债务，亿达中国的未偿还贷款额瞬间由原来的42.77亿元增加至约87.52亿元。
惠誉评级此前称，因为中民投的原因，从2019年4月份以来，多家金融机构拒绝为亿达中国部分现有债务提供再融资，或要求就新贷款保留与其母公司中民投相关的条款，致使新的再融资债务应债权人要求可立即到期，因此亿达中国的融资渠道已经恶化。而国际评级机构标普此前表示，亿达中国公司高度依赖再融资来履行其债务责任。
2016年11月，中民投收购亿达中国13.7亿股股份时投入了30.14亿港元，后又在2017年进行了两次增持，给亿达中国提供了大量资金支持。彼时，亿达中国CFO马兰公开表示，亿达中国可以依托中民投强大的资本实力，搭建国际化、创新性的资本运作平台，加快全国产业布局的速度，力争未来3-5年向千亿资产量级迈进。
而如今，标普称，亿达中国现金结余低，但短期债务却多，预料其资本结构将无以为继。亿达中国2019年半年报显示，可自由支配的现金及现金等价物只有8.23亿元，而计息银行贷款及其他借款达人民币146亿元，一年内到期的债务为115.81亿元。
速动比率是衡量房企短期偿债能力的关键指标。凤凰网房产此前梳理A股和H股品牌上市房企发布了《2019年上半年上市品牌房企速度比率健康度排行榜》，该榜单显示，截至2019年年中，亿达中国速动比率为0.251。该值远低于行业约0.6的平均值。亿达中国2019年上半年的速动比率健康度在100家房企中位于93，排名靠后。
2019年7月，惠誉评级将亿达中国的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC”，同时将其2020年到期的3亿美元高级票据的评级自“B-”下调至“CCC”。
标准普尔全球评级公司则在去年12月将亿达中国的长期发行人信用评级从“CCC”进一步下调至“CCC-”。同时将其3亿美元高级票据评级从“CCC-”下调至“CC”。标普称，亿达中国的负面展望反映出该公司不支付将于2020年4月到期的离岸高级票据的可能性。
增长乏力
除了受中民投的影响，亿达中国原有业务也导致其短期负债压力一直如影随形。亿达中国是国内老牌的商务园区开发商之一，其第一个园区是1998年开始开发的大连软件园。
与传统的中央商务区不同，商务园区地处交通便捷的城市郊区，客户是需要一个良好办公环境而非地处市中心来提高形象的智力型企业。大连软件园最早是靠日本、韩国的信息服务外包单打下基础，随着集聚效应出现，开始有世界500强企业入住，大连软件园逐渐成为跨国公司在中国设立区域服务支持中心的聚集地之一。2004年时，大连软件园已有16家世界500强企业进驻，到2018年已达60余家。
在大连软件园之后，亿达中国随后在武汉、天津、苏州、长沙等多地打造类似园区。商务园区的运作模式和住宅开发迥然不同，最关键是前者周转慢很多。亿达中国在商务园区运营中，从一二级土地联动开发，到配套辅助基础设施建设都参与，旗下还有能针对企业进行定制化操作的施工建筑企业。
据中国房地产此前报道，亿达中国上市之初股价表现不佳的原因之一，就是因为其重资产操作模式对资金链要求高，并且企业负债率高企。2011年至2013年，公司3年资产负债率超80%。
2014年，亿达中国上市后提出“轻重并举”发展之路。由于基数较低，亿达中国2015年和2016年连续两年对外输出的轻资产运营收入突飞猛进，增长率分别为500%和107%，但随后在2017年和2018年就显得后继乏力，增长率下滑到14.2%和4.3%。
亿达中国2019半年报显示，期内录得收入23.33亿元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为17.04亿元，商务园租金收入为2.67亿元，作为轻资产运营的商务园委托运营管理收入仅有3047万元。负债情况为，到2019年上半年，亿达中国净负债比率为109.2%，虽然比2018年底的128.6%所有下降，但仍处于高位。
与此同时，对比2019上半年和2018年财报可见，亿达中国持有的6个物业的出租率均出现不同程度的下跌，其中大连腾飞软件园出租率从95%降到了66%亿，达信息软件则从69%降到了59%。
随着房企融资的限制加强，产品销售回款成为企业流动资金的重要部分。中欧国际工商学院教授盛松成此前给出的数据显示，2019年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%的历史高位，而由于严厉的融资限制，2019年国内贷款占比仅为14.13%，为历史最低点。
亿达中国2015年至2018年的销售额分别为73.54亿元、83.05亿元、72.63亿元、85.37亿元，近3年的增长率则为12.93%、-12.55%、17.54%。实际上，亿达中国2017年并表大连天地而增加了约9.89亿元的销售额，2018年将其一次性出售给龙湖集团获得约25亿元销售额，若剔除大连天地项目影响，亿达中国2017年、2018年销售额分别仅有62.7亿元和60亿元。
2019年全年，亿达中国合约销售金额约为72.37亿元，同比减少约15.23%，权益合约销售金额约为人民币68.77亿元。
近几年亿达中国的营收也一直保持在70多亿元，未有增长，而同样进行产业地产开发的苏州高新和东湖高新都有持续的营收增长。
