导语：

今年以来，昆明的商贷利率越涨越高，与公积金利率的差距越来越大，广大购房者对商贷转组合贷的意愿也愈加急切。

今天我们就来讲讲商贷转组合贷的好处、申请条件以及对应的操作流程。

（1）为什么要把商贷转组合贷？

商贷和组合贷作为贷款的不同方式，由于商贷利率和公积金利率的巨大差异，在还款利息上有很大的不同。

简单来算笔账，假如家庭首套房按揭贷款100万元，按首套房当前利率5.4%贷款30年来计算，要还利息约102.12万元，月供为5615.31元；

但如果夫妻双方满足商贷转组合贷的要求，假如贷款余额为100万元，就可以转为50万公积金贷款+50万商贷的还款方式，同样是30年的贷款期限，根据公积金5年期以上首套房贷款利率3.25%、商贷利率5.4%来计算，商贷利息一共还约51.07万，公积金利息一共还约28.33万。

总数加起来，公积金贷款+商业贷款的组合方式，一共需还约79.4万（28.33万+51.07万）的利息，与单纯的商贷利息相比，少还了20多万，相当于一套小户型的首付了。

虽然公积金贷款是最划算的房贷方式，但由于其贷款额度低等广受诟病，甚至被购房者视为“鸡肋”，但如今，商贷转组合贷政策的到来，一定程度上能把公积金很好的利用起来，通过组合的方式，为购房者带来实惠。

当然，随着商贷转组合贷系统的不断完善，该项业务覆盖面或将进一步扩大，因此提前做好攻略很有必要。

（2）商贷转组合贷的申请条件

想要办理商贷转组合贷，需要满足的条件不少，根据其具体要求，可以归纳为两部分，一部分是所购房子需满足的条件，另一部分则是对申请人的要求。

商业性住房贷款所购的住房，需要已取得不动产权证书并已办妥不动产抵押登记。也就是说，通过商贷购置的房子要拥有房产证，并办理了相应的银行抵押登记。

其次，不能设为抵押物的房屋不得申请公积金贷款，也就意味着着不能申请商贷转公积金贷款。

关于不能设为抵押物的房屋，也就意味着住房不宜实现变现处置。房龄超过20年（含）的住房、住房面积低于五十平方米以下且不配套的住房、无土地证（土地信息不完整）的住房都不能进行抵押。

最后，只有一、二套自住住房才可以申请商贷转组合贷，且二套房面积不能大于144平米，首付款比例不能低于50%。首套住房无面积限制，但首付款比例不低于20%。家庭购买第三套及以上住房不能使用公积金贷款（也就是不能申请商贷转组合贷）。

从商贷转组合贷申请人的要求方面看，首先，得按规定比例正常连续缴存个人住房公积金满6个月（含）以上，且个人征信不能连续逾期3次（累计6次）；

其次，只能向原办理住房贷款的商业银行提出申请，商贷余额不得低于5万元，且转贷后商贷的余额不得低于1万元，且不可提前结清。组合贷中，商贷和公积金贷款是共同存在的，如需提前还款，须将商贷和公积金贷款同时结清。

最后，婚姻关系前后要一致。申请人申请商贷转组合贷时婚姻关系发生变化的情况，会对申请有一定的影响。具体来看，婚姻关系由未婚变为已婚的，婚姻关系由已婚变为单身的，不予受理。但是如果是男女朋友双方在婚前共同购房，且双方为共有产权人，婚后也可以申请商贷转组合贷。

除此之外，购房合同（协议）上还有除父母、夫妻之外的其他共同购房人或者直系亲属间进行房产交易是不支持公积金贷款的，就不存在转组合贷一说了。

如果你满足以上条件，那么就可以向开通此项业务的银行提出商贷转组合贷的申请，申请的贷款年限会根据借款人的实际情况确定，合同终止日期不得超过商贷到期日。

除了昆明本地缴纳公积金的人群，不在昆明市行政区域内缴存住房公积金的借款申请人也比较关心商贷转组合贷的地区限制。

按照昆明市公积金中心业务办理点的公告和材料清单，符合条件的异地缴存人是可以申请办理商贷转组合贷的，具体的地区限制和额度等要根据当地的公积金中心的规定执行。

（3）商贷转组合贷的具体操作流程

（办理组合贷所需材料清单）

不同的办理点能办理的银行和服务人群不同，例如铁路局分中心只支持铁路局职工进行办理，主城管理部则是业务最齐全，办理最方便的网点。

第二步，银行初步进行审核资料后，填写“个人住房公积金贷款（组合）申请书”，银行则根据借款人提供的资料，评估借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

第三步，提交申请办理后要办理贷款公证，一般公证的地方就在办理点附近。

第四步，银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同。这里需要用房屋或者用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券等进行抵押担保。

第六步，签订借款合同后，到公积金中心办理住房公积金贷款（组合贷款）。

第七步，组合贷款完成终审后，由申请人自行到不动产登记中心或者由申请人自愿委托的第三方，向不动产登记中心申请办理抵押权变更，抵押登记落实后，资料入库。

第八步，公积金中心发放贷款至商业贷款银行账户，由银行进行划款。

商贷转组合贷最全攻略，你get了吗？