John 张泰欣中证证券研究中心：“高房价低股价”尴尬背离持续
张泰欣中证证券研究中心：“高房价低股价”尴尬背离持续 更新时间：2010-5-15 23:59:09 地产商的抗争投资者的煎熬
“房价不跌、股价不涨”似乎成为目前市场判断地产股买入时机的一个关注指标，房价的松动下行被视为市场风险充分释放的信号，不过房价到底跌多少，才能刺激地产股带头向上，目前也只停留在假设和探讨阶段。房价跌未必带动地产股涨，在政策调控稍显转向、市场预期尚未一致的情况下，房价大跌的可能性不大，地产股还将经历痛苦的底部徘徊期。
从四月份地产投资销售数据看，繁荣背后隐忧暗现。虽然投资和新开工数据并未出现方向性反转，但领先指标销售增速的回落和施工面积的萎缩预示着未来投资增长已缺乏强劲动力。目前销售的惨淡更多是对调控的担忧，而居民在恐慌性购房之后，陷入等待之中。市场更多地陷入对未来房价跌幅的纠结，到底房价能跌多少？从2008年1月-2009年1月市场的回调情况看，京沪深穗新房成交最低点比最高点降幅分别达到了20%、23%、55%和21%，这是否能给目前的降价提供一个参照？分析人士认为，虽然可比的相似性不足，但从目前政策的调控意图看，房价下跌已成为市场默认的共识，然而就幅度而言，预计不会超过前一次。
首先，当前面临的宏观环境与08年已截然不同，在经济依然处于上行通道的判断下，未来投资增长不可能迅速熄火，当前的经济环境不管是国内还是国外，都比08年要好很多。而且，在经过09年接近10万亿的新增贷款之后，市场资金泛滥，潜在的需求非常旺盛，这将对房价形成有力支撑。第二，从微观经济主体看，开发商有着较好的财务状况，长期主动降价减少库存的动能不足，而对消费者而言，由于真实需求的存在，房价略降后主动购买的行为可能重新抬头，在需求的带动下，房价不可能大幅下跌。第三， 从目前调控政策看，重点仍在抑需求，无论是房贷政策还是交易环节，政策的重点并未直接针对开发商和供给，“需弱供强”的格局可能昭示着未来价量的再度反弹。第四，从政府、开发商、消费者三方的博弈看，房价不可能出现长期持续性的下跌，无论从银行的资产质量还是消费者可容忍的范围，再到开发商的销售策略，房价下跌更多的是预期主导而非真枪实弹。
与房价的坚挺不同，股市中房地产板块则近一段时间以来遭受重创。调控以来地产股估值中枢不断下移，很多地产股PNAV折价30%以上，处于09年以来的新低。估值是如此之低，那么地产股现在安全了吗？恐怕还不能下此决断。除了基本面向好，地产股走强还要受市场因素的左右，很多地产股已经非常便宜，但资金不敢大举介入，比照上一拨地产股大跌以来，从高点到低点的回稳上升经历了将近一年，虽然主要的决定力量是市场的系统因素，但结构性的主导因素将使地产股底部探明的路径更曲折，时间也更为漫长。虽然板块估值很低，但经过基本面的高增长后，如果未来大盘整体估值处于下探通道，目前地产板块的估值优势可能不那么明显。从未来带动地产股上涨的基本面因素看，一个是通胀预期，一个是人民币升值预期，二者都将对资产价格的上涨形成有力支撑。从时点看，如果物价快速上行，引发通胀预期持续升温，同时加息迟迟不来，那么房地产市场价格可能会出现反弹，届时地产股可能会获得资金的支持。但从二季度或三季度看，这种支持的因素和力度还很不充分。
